Lors de la rédaction d’un compromis de vente, il est préférable de prévoir les hypothèses dans lesquelles la transaction pourrait ne pas aller à son terme. Non-obtention d’un prêt, non-réalisation de travaux… Les clauses suspensives, lorsqu’elles ne sont pas réalisées, délient les deux parties de leur engagement. Quel est leur principe ?
Qu’est-ce qu’une clause suspensive dans un compromis de vente ?
Le compromis est un contrat d’avant-vente qui a notamment pour objectif de déterminer les conditions générales dans lesquelles la vente va se dérouler. Il matérialise l’accord entre l’acquéreur et le vendeur :
- sur le prix du bien vendu ;
- sur la date avant laquelle devra avoir lieu la signature de l’acte de vente définitif ;
- sur les éventuelles conditions à remplir, d’ici à cette date, par l’acquéreur ou le vendeur.
Ces conditions, lorsqu’elles existent, sont appelées « clauses suspensives ». Lorsqu’elles ne sont finalement pas satisfaites, les deux parties sont autorisées à annuler la transaction, sans encourir une pénalité financière. Le cas échéant, le dépôt de garantie (compris entre 5 et 10 % du montant de la vente) sera alors automatiquement remboursé à l’acquéreur.
La non-réalisation d’une clause suspensive n’entraîne pas automatiquement l’annulation du compromis de vente. Elle donne simplement le droit à l’acquéreur ou au vendeur de se délier de son engagement. À titre d’exemple, un acheteur qui échouerait finalement à obtenir un prêt immobilier peut renoncer à la vente, mais aussi la mener à son terme malgré tout s’il trouve les fonds nécessaires.
À quoi sert les clauses suspensives du compromis de vente ?
La rédaction des clauses suspensives est libre et il est donc possible d’ajouter n’importe quelle condition à la réalisation de la vente. Il faut naturellement qu’elle recueille l’accord des deux parties et ne contrevienne pas à la légalité. En pratique, toutefois, certaines sont beaucoup plus courantes que d’autres. Citons, notamment :
- La condition suspensive d’obtention de prêt immobilier permet à l’acquéreur de renoncer à la vente s’il n’obtient pas une offre de prêt d’un établissement bancaire dans un délai d’un à deux mois après la signature du compromis. Ce dernier précise généralement le taux d’intérêt et la durée maximale d’emprunt que l’acquéreur est prêt à assumer. Il n’aura ainsi pas à accepter un prêt à des conditions très défavorables pour tenir son engagement.
- La condition suspensive de vente d’un autre bien immobilier est utile si l’acquéreur souhaite absolument vendre son logement actuel avant de procéder à l’achat du nouveau. S’il ne trouve pas preneur dans les délais fixés, il peut alors renoncer à la transaction.
- La condition suspensive de réalisation de travaux permet à l’acquéreur de se désister si le propriétaire actuel ne procède pas à certains travaux de remise en état du bien avant la date convenue pour la vente. La nature exacte des travaux doit être précisée dans le compromis.
- La condition suspensive d’obtention de permis de construire autorise l’acquéreur d’un terrain nu et constructible à annuler la vente s’il n’obtient finalement pas le permis de construire.
Comment rédiger une clause suspensive de compromis de vente ?
Chaque clause suspensive doit être formulée d’une façon aussi claire et précise que possible, de manière à éviter toute interprétation et à limiter les risques de litige.
Le recours à un notaire est recommandé de manière générale pour rédiger tout compromis de vente. Le conseil d’un professionnel, cependant, devient absolument indispensable si vous souhaitez insérer au contrat des clauses suspensives spécifiques ou inhabituelles, comme l’obtention d’un prêt à taux zéro, ou encore la validation des travaux réalisés par la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique. Vous garantirez ainsi la régularité juridique du compromis de vente.
Les clauses suspensives apportent une réelle sécurité à l’acquéreur. Ce dernier pourra, en effet, renoncer à l’achat si les conditions le rendaient finalement incapable d’assumer le montant à payer. S’il fait valoir la non-obtention d’un prêt, il devra cependant apporter la preuve des démarches réalisées auprès d’au moins un établissement bancaire, voire plusieurs si le compromis l’exige.
