L’achat en indivision en immobilier est régi par les articles 815 et suivants du Code civil. Cette forme d’acquisition immobilière permet à plusieurs personnes de devenir propriétaires d’un même bien. Voici tout ce que vous devez savoir si vous envisagez d’acheter en indivision votre logement.
Achat en indivision d’un appartement : comment ça marche ?
En achetant une maison à deux, vous êtes automatiquement placé sous le régime de l’indivision. Aucune démarche supplémentaire n’est nécessaire.
Cela signifie que les signataires de l’acte authentique sont tous propriétaires du bien à parts égales, en fonction de la quote-part indiquée dans l’acte de vente. Si rien n’y est clairement mentionné, les indivisaires sont considérés comme propriétaires du logement à 50/50. Il est important de préciser que quelle que soit la hauteur de la participation au financement du bien de chacun, les indivisaires disposent tous des mêmes droits.
À noter que l’achat en indivision est possible entre époux, entre concubins, entre frères et sœurs, voire entre amis. Appartement, maison, terrain, tous les types de biens immobiliers sont par ailleurs concernés.
Attention, la quotité est définitive. Une fois l’acte de vente authentique signé, il sera impossible d’indiquer ou de modifier par la quote-part de chacun dans le financement du bien.
Acheter en indivision : quelles sont les contraintes ?
Le régime de l’indivision implique que les décisions majeures liées au bien immobilier soient prises à l’unanimité. En cas de désaccord entre les différents propriétaires, cela peut provoquer un blocage et empêcher, par exemple, l’exécution de travaux nécessaires à la conservation du bien.
Par ailleurs, chaque indivisaire va devoir participer aux frais et dettes du bien en fonction de sa quote-part. Il peut s’agir, par exemple, des dépenses liées :
- aux travaux effectués dans le bien
- aux travaux réalisés dans la copropriété
- au remboursement du prêt immobilier
- à l’entretien courant du logement
- aux charges relatives au bien
- aux taxes et impôts
On comprend vite que, notamment si les indivisaires n’ont pas tous financé le bien de la même façon et qu’aucune quotité n’a été indiquée dans l’acte d’achat, des conflits peuvent apparaître.
Enfin, en vertu du Code civil, nul n’est tenu de rester dans l’indivision. Le régime de l’indivision est donc provisoire. Par conséquent, si l’un des indivisaires décide de vendre sa quote-part, les autres ne peuvent s’y opposer. À noter qu’il dispose néanmoins d’un droit de préemption sur les parts de leurs coïndivisaires.
Acheter en indivision en immobilier : quelle solution pour éviter les risques ?
Pour éviter les litiges, la signature d’une convention d’indivision est vivement conseillée. Celle-ci doit impérativement être rédigée par un notaire et publiée au service de publicité foncière. Elle doit également lister précisément le bien concerné, ainsi que les droits de chacun des indivisaires. À défaut, cette convention sera considérée comme nulle et ne pourra donc pas être utilisée devant un juge en cas de litige.
Cette convention a pour objectif de fixer les règles de gestion de l’indivision. Il s’agit, par exemple :
- de prévoir la réparation des dépenses entre les indivisaires
- de préciser la majorité nécessaire pour chaque type de décisions (unanimité, majorité, décision individuelle)
- de nommer un gérant
- de prévoir le montant d’une indemnité d’occupation
Il est également possible de prévoir qu’en cas de décès d’un des indivisaires, les autres acquièrent automatiquement les parts du défunt. Ils sont alors protégés d’une éventuelle mise en vente du bien par les héritiers.
Concernant, la durée de la convention d’indivision, celle-ci peut être conclue pour une durée déterminée de 5 ans maximum. Elle peut être reconduite avec l’accord des indivisaires ou par tacite reconduction. Les indivisaires sont tenus de respecter la convention jusqu’à échéance. Seul un juge peut décider d’y mettre fin.
Pour acheter un appartement ou une maison à plusieurs, il est également possible d’opter pour la constitution d’une Société Civile Immobilière (SCI). Plus complexe, cette formule offre néanmoins plus de flexibilité.
