Il arrive que plusieurs acheteurs soient en compétition pour faire l’acquisition d’un bien. Dans ces conditions, rien n’empêche de proposer au vendeur un contrat d’avant-vente sans condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt. La pratique tend même à se répandre actuellement . Que faut-il savoir sur l’achat sans condition suspensive ?
Qu’est-ce qu’un achat immobilier sans condition suspensive ?
Lors de la rédaction du compromis ou de la promesse de vente, l’acquéreur prend normalement toujours soin d’ajouter une clause dite « suspensive » liée à l’obtention d’un prêt immobilier. Cela signifie que la vente sera automatiquement annulée si l’acquéreur échoue à obtenir une offre de prêt de la part d’un établissement bancaire dans un délai fixé dans le contrat et qui ne peut être inférieur à un mois.
Cette clause suspensive, prévue par l’article L.313-41 du code de la consommation, constitue une sécurité importante pour l’acheteur. Ce dernier, s’il ne parvient pas à convaincre une banque de le suivre, sera en effet libéré de son engagement d’acquérir le bien. Il pourra par ailleurs récupérer l’indemnité d’immobilisation versée lors de la signature de la promesse ou du compromis de vente, comprise entre 5 et 10 % du montant du prix de vente.
Pour autant, et s’il le souhaite, l’acquéreur est libre de renoncer à cette protection. Il peut alors signer un compromis ou une promesse de vente qui ne contient pas cette mention.
Un achat immobilier sans condition suspensive signifie que l’acquéreur, même s’il n’obtient pas un prêt, sera obligé :
- soit de mener la transaction à son terme et de régler le montant de la vente en totalité ;
- soit d’abandonner la transaction, et de renoncer définitivement à l’indemnité d’immobilisation versée au vendeur.
À quoi sert un contrat d’avant-vente sans condition suspensive ?
L’acquéreur potentiel d’un bien immobilier n’a, en principe, aucun intérêt à retirer du compromis ou de la promesse de vente la clause suspensive relative à l’obtention d’un prêt. Il court un risque non négligeable s’il a tout de même besoin de souscrire un emprunt. Au-delà même de la perte possible de l’indemnité d’immobilisation, rappelons en effet que le vendeur a la possibilité d’intenter une action en justice pour contraindre l’acquéreur à aller au bout de la transaction.
Malgré tout, la démarche peut présenter un intérêt lorsque le bien immobilier suscite l’intérêt de plusieurs acquéreurs ayant formulé des offres équivalentes. Dans ce contexte en effet, la proposition d’un contrat sans clause suspensive permet :
- de se distinguer d’une autre offre d’achat portant sur le même bien ;
- de rassurer le vendeur sur la capacité financière de l’acheteur et sur sa volonté de finaliser l’acquisition
- de gagner du temps (entre un et deux mois), puisqu’il n’est plus nécessaire de prévoir un délai légal d’obtention du prêt.
En cas de signature d’un contrat d’avant-vente sans condition suspensive, précisons que l’acquéreur conserve malgré tout son droit de rétractation sans frais ni pénalité d’une durée de dix jours , à compter du lendemain de la date de notification du courrier recommandé avec accusé de réception.
Comment réaliser une transaction immobilière sans condition suspensive ?
La rédaction d’un compromis ou d’une promesse de vente sans condition suspensive doit idéalement être confiée à un professionnel de l’immobilier, qui peut être un agent immobilier ou même un notaire. En effet ce type de contrat d’avant-vente est spécifique et doit faire l’objet d’une formulation précise.
En pratique, l’article L.313-41 du code de la consommation impose la présence de cette condition suspensive dès lors que « le prix est payé directement ou indirectement, même partiellement », au moyen d’un emprunt.
De ce fait, le contrat d’avant-vente va donc indiquer que l’acquéreur s’engage à réaliser la transaction sans l’aide d’un prêt – même s’il reste bien sûr libre de le faire. Il faudra par ailleurs rajouter une mention spécifique prévue par l’article L.313-42 du même code, selon laquelle l’acheteur ne pourra se prévaloir d’une quelconque condition suspensive même « s’il recourt néanmoins à un prêt ».
Vous craignez que votre offre d’achat ne soit pas celle retenue par le vendeur ? Plutôt que de renoncer à vos droits et à votre protection en cas de non-obtention du prêt, et si vous conservez une marge de négociation, il peut s’avérer plus judicieux de revoir votre proposition à la hausse.
