Lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier, signer un compromis de vente est quasi systématique. Cet avant-contrat immobilier précède la signature de l’acte authentique de vente devant notaire.
Compromis de vente : définition
Aussi appelé promesse synallagmatique de vente, il s’agit d’un avant-contrat dans lequel le vendeur s’engage à vendre son bien et l’acheteur à l’acheter selon les modalités définies (notamment le prix).
Fortement conseillé pour sécuriser une transaction, le compromis de vente n’est, cependant, pas obligatoire. Il est, en effet, parfaitement possible d’acheter ou de vendre un bien immobilier sans signer l’avant-contrat.
Ce document peut prendre la forme d’un acte sous seing privé ou d’un acte authentique signé devant notaire. Néanmoins, la rédaction d’un compromis de vente est complexe. Il est donc fortement conseillé de se faire accompagner par un professionnel (avocat ou notaire).
Enfin, il ne faut pas confondre le compromis de vente avec la promesse de vente. Cette dernière n’engage en effet que le vendeur. L’acheteur demeure libre de lever ou non son option d’achat. Par ailleurs, en cas de signature entre particuliers ou avec une agence, des frais de promesse de vente sont applicables. Celle-ci doit en effet être enregistrée au service des impôts, moyennant une taxe d’environ 125 euros.
Attention, les compromis de vente d’une durée de plus de 18 mois doivent impérativement être rédigés et signés devant notaire. Un acte sous seing privé établi entre l’acheteur et le vendeur sera considéré comme nul.
À quoi sert le compromis de vente ?
À partir du moment où l’acheteur et le vendeur sont d’accord sur le prix et le bien concerné par la transaction, le compromis vaut vente, conformément aux articles 1583 et 1589, al. 1er du Code civil. La signature de l’acte authentique devant notaire les semaines suivantes ne permet alors que d’officialiser le transfert de propriété, notamment à l’égard des tiers.
Dès la signature du compromis de vente, le vendeur est donc définitivement engagé. S’il refuse la transaction, l’acheteur peut en demander l’exécution forcée devant le tribunal ou obtenir des dommages et intérêts.
L’acheteur, quant à lui, dispose d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le compromis ou de sa remise en mains propres. Pour ce faire, l’acquéreur doit envoyer au vendeur une lettre recommandée avec accusé de réception. Il n’a pas besoin de préciser les motifs de sa rétractation.
Enfin, le compromis de vente peut contenir une série de clauses suspensivses (obtention d’un prêt bancaire, par exemple) dont la non-réalisation met fin au compromis de vente.
Gratuit sous seing privé, un compromis de vente coûte entre 150 et 300 euros lorsqu’il est rédigé par un notaire. Ces frais sont souvent à la charge de l’acquéreur.
Comment rédiger le compromis de vente ?
Différentes clauses doivent impérativement être insérées dans cet avant-contrat, notamment :
- des informations concernant l’acheteur, l’acquéreur et éventuellement le professionnel de l’immobilier ;
- l’adresse du bien, sa description, sa superficie et son prix ;
- les modalités de financement du bien ;
- le montant de la commission du professionnel de l’immobilier le cas échéant ;
- le droit de rétractation de l’acheteur ;
- le montant du dépôt de garantie versé par l’acheteur ;
- les clauses suspensives : obtention de prêt, droit de préemption de la commune, obtention d’un permis de construire, par exemple.
La loi Alur de 2015 impose également une série de documents à fournir lors de la conclusion du compromis Ces derniers permettent à l’acheteur de connaître précisément son engagement.
Parmi ces documents, les diagnostics sont obligatoires. Ils concernent, notamment :
- le plomb et l’amiante ;
- la performance énergétique, sur les risques naturels et technologiques ;
- les termites ;
- l’installation intérieure de gaz et d’électricité si le bien à plus de 15 ans ;
- l’assainissement non collectif.
Enfin, si le bien est situé dans une copropriété, des documents supplémentaires sont nécessaires. Il s’agit :
- de la fiche synthétique de la copropriété ;
- du règlement de copropriété et l’état descriptif de division ;
- des procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
- des informations concernant les charges courantes ;
- du calcul des sommes dues au syndic par le vendeur et par l’acheteur ;
- des impayés de charges éventuels ;
- du carnet d’entretien de l’immeuble ;
- du diagnostic technique s’il existe.
L’absence d’un document obligatoire entraîne automatiquement le report du délai de rétractation. Ce dernier ne commence alors à courir que le lendemain de la réception de l’information manquante.
