Prévue par l’article 155 IV-2 du Code général des impôts (CGI), la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) permet aux propriétaires bailleurs de profiter d’une fiscalité avantageuse. Pour bénéficier de ce statut, il est néanmoins nécessaire de remplir certaines conditions. Explications.
Location meublée non professionnelle : définition
La location meublée non professionnelle (LMNP) vous permet de devenir propriétaire d’un bien immobilier meublé, de le mettre en location et de percevoir des revenus locatifs. Si le logement est neuf, ce statut permet, par ailleurs, de récupérer la TVA. Tous les contribuables peuvent donc obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel, à condition :
- d’être propriétaire du logement mis en location ;
- de percevoir des revenus locatifs annuels inférieurs à 23 000 € ou représentant moins de 50 % de l’ensemble des revenus du contribuable propriétaire ;
- de ne pas être inscrit en tant que loueur de meublé professionnel.
Par ailleurs, il est nécessaire de réaliser, dans un délai de 15 jours à compter de la mise en location du bien, les deux formalités administratives suivantes :
- s’inscrire auprès d’un Centre de Formalités des Entreprises (CFE) ;
- déposer au Greffe du Tribunal de Commerce du lieu où se trouve le bien le formulaire Cerfa n° 11921*05.
Le propriétaire bailleur obtient alors un numéro de SIRET, lui permettant de démarrer son activité de loueur en location meublée non professionnelle.
Quelles sont les conditions pour devenir loueur de meublés non professionnels ?
Contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation (loi Pinel, par exemple), pour bénéficier du statut de la LMNP, il n’est pas nécessaire que le bien immobilier se situe dans une zone précise. Celui-ci doit, néanmoins, remplir certains critères.
Tout d’abord, le bien immobilier doit être décent et disposer d’une surface habitable minimale de 9 m². Il doit également être meublé et habitable immédiatement par le locataire. Le décret du 31 juillet 2015 fixe les équipements et meubles obligatoires pour que le logement soit considéré comme meublé. Il s’agit notamment de la literie, des volets, du réfrigérateur, ou encore de la vaisselle.
De nombreux biens peuvent donc être utilisés pour réaliser une location meublée non professionnelle :
- les maisons et appartements meublés ;
- les résidences hôtelières ou de tourisme ;
- les chambres d’hôtes et gîtes ruraux ;
- les maisons de retraite ;
- les résidences service pour seniors ;
- les résidences étudiantes ;
- les Ehpad.
Quels sont les régimes fiscaux de la location meublée non professionnelle ou LMNP ?
D’un point de vue fiscal, la LMNP est considérée comme une activité commerciale. Par conséquent, les loyers perçus sont inclus dans les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non dans les revenus fonciers. Le loueur de meublé non professionnel peut alors choisir entre le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire) et le régime réel.
Le premier s’applique lorsque les recettes du propriétaire ne dépassent pas 70 000 €. Il bénéficie alors d’un abattement de 50 % et n’est donc imposé que sur la moitié de ses revenus.
Au-delà de 70 000 €, le loueur non professionnel opte pour le régime réel. Il peut alors déduire de ses revenus les charges liées au bien immobilier (intérêts d’emprunt, taxes, travaux, frais de syndic et de gestion). Il peut également amortir un pourcentage du prix d’achat du bien sur les loyers encaissés. Ainsi, si vous louez un bien 700 € par mois, vous encaissez 8 200 € par an. Ce logement implique, néanmoins, des charges qui peuvent être de 3 000 € pour le crédit et de 1 000 € pour des frais divers.
Contrairement à la location vide, il n’est pas possible de créer des déficits fonciers en LMNP. Ces derniers seront donc reportés sur les recettes locatives des années suivantes.
Ce dispositif permet de réduire le montant de ses impôts. Si vous investissez en résidence de service en LMNP, vous pourrez par ailleurs cumuler ce statut avec la loi Censi-Bouvard.
