Le démembrement consiste à diviser le droit de propriété entre un nu-propriétaire et un usufruitier. Ce dernier ne possède pas le bien immobilier, mais peut y habiter et le mettre en location. Le démembrement de propriété est notamment avantageux, sur le plan fiscal, dans le cadre d’une succession.
Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété peut se définir comme un acte juridique, établi devant notaire et ayant pour objet de diviser la pleine propriété d’un bien. Prévu par l’article 543 du Code civil, il conduit à distinguer :
- un nu-propriétaire, qui possède les murs du bien et peut le revendre (abusus) ;
- un usufruitier, qui ne possède pas le bien mais peut y habiter (usus) ou le mettre en location et percevoir un loyer (fructus).
Le démembrement concerne, dans la grande majorité des cas, un bien immobilier. Toutefois, il peut aussi s’appliquer à un contrat d’assurance-vie, ou encore à un compte-titres – mais pas à un plan d’épargne en actions ou à un simple livret d’épargne.
Dans le cadre d’un démembrement, le propriétaire du bien cède la nue-propriété à un tiers et conserve l’usufruit. Il peut s’agir soit d’une donation – notamment entre membres de la même famille – soit d’une vente, par exemple pour un viager. L’ancien propriétaire conserve ainsi le droit d’habiter le logement. À son décès, le nu-propriétaire devient l’unique propriétaire du bien : on parle alors de « remembrement de propriété ».
Pendant la période du démembrement, une répartition des charges est prévue par l’article 605 du Code civil. L’usufruitier doit s’acquitter des « réparations d’entretien » (remise en peinture, remplacement de chaudière…), tandis que le nu-propriétaire est responsable des « grosses réparations » (ravalement de façade, réfection de toiture…).
À quoi sert le démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété a un intérêt essentiellement fiscal. Il permet typiquement à des parents ou à des grands-parents de transmettre leur patrimoine immobilier de leur vivant à leurs enfants ou petits-enfants, en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.
Depuis le 31 juillet 2012, les donations entre vifs sont exonérées d’imposition jusqu’à un plafond de 100 000 € par donateur et par bénéficiaire, tous les 15 ans. Cela signifie, par exemple, qu’un couple ayant deux enfants peut leur transmettre au total 400 000 € en franchise d’impôt, en valeurs mobilières ou immobilières.
La donation de la nue-propriété, plutôt que celle de la pleine propriété, a un double avantage :
- le donateur conserve un droit d’usage sur le bien jusqu’à son décès ;
- la valeur de la donation est calculée uniquement sur la base de la nue-propriété, moindre que celle de la pleine propriété.
La valeur de la nue-propriété est déterminée par l’administration fiscale en fonction de l’âge du donateur au moment du démembrement. Plus le donateur est âgé, et plus la nue-propriété a une valeur élevée. Elle correspond, par exemple, à :
- 60 % de la valeur du bien pour un donateur âgé de 61 à 70 ans ;
- 70 % de la valeur du bien pour un donateur âgé de 71 à 80 ans ;
- 80 % de la valeur du bien pour un donateur âgé de 81 à 90 ans ;
- 90 % de la valeur du bien pour un donateur âgé d’au moins 91 ans.
Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire acquiert la pleine propriété du bien, sans régler aucun droit de succession.
Comment contester un complément de loyer ?
Pour procéder au démembrement d’une propriété, il est nécessaire de procéder à la rédaction d’un acte notarié. Le propriétaire actuel du bien, futur usufruitier, et le nu-propriétaire doivent se rendre conjointement chez le notaire pour la signature.
Le démembrement de propriété est avantageux uniquement s’il a été bien anticipé. Pour que le nu-propriétaire soit exonéré valablement de droits de succession, le décès de l’usufruitier ne doit, en effet, pas intervenir dans les trois mois qui suivent la signature. À défaut, les services fiscaux pourraient requalifier l’opération en abus de droit.
