Le cadastre est une représentation graphique de l’ensemble des propriétés foncières d’une commune. Librement consultable en mairie ou sur Internet, il peut vous apporter des informations précieuses avant un achat immobilier. Il a également une incidence sur la fiscalité du logement.
Le cadastre : définition
Le cadastre est un document administratif qui a pour fonction de recenser et d’identifier toutes les propriétés foncières d’une commune. Cela inclut donc :
- les immeubles ;
- les maisons ;
- les bâtiments et annexes divers (garage, hangar, appentis…) ;
- les terrains nus.
La création du cadastre remonte à l’ère napoléonienne et à une loi du 15 septembre 1807. Sa principale fonction consiste aujourd’hui à identifier le propriétaire de chaque parcelle et à calculer le montant de l’impôt local dont il est redevable, au titre de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. Ce calcul est réalisé par une estimation de la valeur locative du bien.
Le cadastre n’a cependant pas de valeur juridique et ne constitue notamment pas un titre de propriété pour l’acquéreur d’une parcelle. Il ne contient par ailleurs aucune information quant aux éventuelles servitudes de passage sur la propriété et sera donc peu utile en cas de litige avec un voisin.
Le document est constitué de deux parties distinctes :
- Le plan cadastral est une représentation graphique de la commune qui montre les limites des différentes parcelles et l’emprise au sol de tous les bâtiments. Il est librement consultable par tous sur Internet ou en mairie.
- La matrice cadastrale est un document écrit qui recense l’identité des propriétaires.
Chaque terrain fait l’objet d’une feuille parcellaire qui ne peut être consultée que par le propriétaire concerné.
À quoi sert le cadastre ?
Le cadastre est essentiellement un document de travail pour l’administration fiscale, mais peut également présenter un intérêt pour les particuliers. Vous pourrez utilement le consulter dans trois situations bien spécifiques :
- Avant un achat immobilier, pour bien visualiser les limites de la parcelle à vendre, l’emprise des différents bâtiments qui la composent et l’environnement général du bien. Les limites de propriété dessinées sur le cadastre restent cependant une approximation. Seul un bornage réalisé par un géomètre expert peut avoir une valeur légale.
- Avant la réalisation de travaux de construction ou d’agrandissement, pour servir de base à la réalisation du plan de masse. Ce dernier sera cependant beaucoup plus détaillé que l’illustration proposée dans le cadastre. Les informations contenues dans la matrice cadastrale pourront par ailleurs vous aider à renseigner une demande de permis de construire.
- Avant de formuler une contestation auprès de l’administration fiscale. Si votre avis d’imposition affiche une valeur qui vous semble anormale, il est possible de consulter le cadastre dans un premier temps et pour appuyer votre argumentation auprès du service des impôts.
Comment consulter et lire le cadastre ?
La consultation du plan cadastral peut être réalisée en ligne à tout moment, en vous rendant sur le site officiel cadastre.gouv.fr. Il vous suffira de renseigner l’adresse du bien immobilier pour accéder au plan, imprimable gratuitement. Il est également possible de commander le cadastre complet de la commune, pour un tarif moyen de 9,50 €.
Si vous souhaitez consulter le plan ainsi que la feuille parcellaire qui vous concerne, soumettez votre demande au préalable par courrier simple ou recommandé, adressé :
- à la mairie de votre commune ;
- ou à votre centre des impôts.
Pour faciliter la lecture du plan cadastral, il est nécessaire de comprendre sa structure :
- Le plan de la commune est divisé en plusieurs sections cadastrales, désignées par une lettre de l’alphabet.
- Une section est elle-même composée de parcelles cadastrales, c’est-à-dire des portions de terrain appartenant à un même propriétaire. Chaque parcelle est identifiée par un numéro.
- En combinant la lettre de la section et le numéro de la parcelle, vous obtiendrez la référence cadastrale du terrain.
Vous avez détecté une erreur ou un élément non mis à jour dans le cadastre concernant votre parcelle ? Il vous est tout à fait possible de demander sa modification en contactant votre service des impôts et en renseignant le formulaire dédié.
