Un locataire peut, dans certains cas, devenir progressivement le propriétaire de son logement : c’est le principe de la location-accession. Conçu pour les ménages aux revenus modestes, ce dispositif peut être associé à un prêt social offrant des conditions avantageuses. Le locataire peut renoncer à l’achat à tout moment.
Qu’est-ce qu’une location-accession ?
C’est un mode alternatif d’accession à la propriété, encadré par la loi du 12 juillet 1984. Proposée notamment par les organismes d’habitation à loyer modéré (HLM), elle permet d’acheter un logement après l’avoir loué. La location-accession peut s’appliquer indifféremment :
- à une maison ou à un appartement ;
- à un logement ancien, neuf ou vendu en l’état futur d’achèvement ;
- à un logement à usage exclusif d’habitation ou à usage mixte.
La signature d’un contrat de location-accession est toujours réalisée devant notaire : le vendeur s’y engage à réserver le bien au profit du locataire. Le document peut ainsi s’apparenter à un contrat d’avant-vente.
Le contrat prévoit une période dite « de jouissance », d’une durée comprise entre un an et quatre ans au maximum, pendant laquelle l’accédant reste locataire et s’acquitte d’une redevance. Cette redevance est composée :
- d’une fraction locative, qui correspond au paiement du loyer dû pour la jouissance du bien ;
- d’une fraction acquisitive, qui correspond à un effort d’épargne destiné à financer l’acquisition du bien.
À l’issue de la période de jouissance, le contrat prévoit l’exercice d’une option par le locataire. Ce dernier doit alors confirmer son intention d’acheter le bien ou y renoncer. Dans le premier cas, il signe le contrat de vente définitif devant notaire et verse au vendeur l’intégralité du solde restant dû, après déduction de la fraction acquisitive.
Si le locataire ne souhaite plus acheter, il doit en informer le propriétaire au moins trois mois avant l’échéance du contrat. Cette décision le contraint, par ailleurs, à quitter les lieux. La loi du 12 juillet 1984 prévoit que le propriétaire rembourse la fraction acquisitive versée par le locataire, mais peut exiger une indemnisation d’un montant maximal de 1 % du prix de vente.
À quoi sert la location-accession ?
La location-accession est un dispositif performant et spécialement adapté aux ménages aux revenus modestes. Elle permet à son bénéficiaire de devenir propriétaire de sa résidence principale avec un apport personnel minimal, qui peut se limiter à la fraction acquisitive versée pendant la période de jouissance.
Le locataire-accédant conserve, à tout moment, la liberté de renoncer à la transaction.
Le propriétaire, en ce qui le concerne, peut être intéressé par le dispositif s’il souhaite procéder à la vente d’un bien locatif à une échéance éloignée. Il va mettre son bien en location et toucher les loyers pendant une période prédéfinie de plusieurs années, tout en bénéficiant d’une vente simple et accélérée à l’issue, si le locataire confirme son intention.
En contrepartie, le dispositif de location-accession comporte aussi certains inconvénients pour le locataire. Ce dernier, en effet, est soumis dès le début de la période de jouissance :
- au paiement de la taxe foncière (due pour le logement occupé au 1er janvier de l’année en cours) ;
- au paiement intégral des charges de copropriété – le locataire accédant est considéré comme un copropriétaire et peut d’ailleurs assister aux assemblées générales.
Comment réaliser une location-accession ?
Le financement d’une location-accession peut être facilité par l’obtention d’un prêt social location-accession (PSLA). Prévu par la loi accessibilité de 2015, il est réservé à l’acquisition d’un logement neuf. Le PSLA apporte un ensemble d’avantages au bénéficiaire, dont :
- la poursuite du versement des aides au logement (APL, ALS et ALF) pendant la période de jouissance et celle du remboursement des mensualités ;
- le plafonnement des mensualités au montant de la dernière redevance acquittée pendant la période de jouissance ;
- une exonération de taxe foncière pendant 15 ans ;
- un taux de TVA réduit de 5,5 % pour la construction du logement.
Le montant de la redevance mensuelle versée pendant la première phase d’une location-accession dépasse rarement 6 à 9 €/m2. Le dispositif est donc avantageux si vous souhaitez devenir propriétaire de votre résidence principale tout en disposant d’un budget d’achat limité.
