Dans les villes soumises à un encadrement spécifique des loyers comme Paris ou Lille, le bailleur a la possibilité de dépasser le plafond du loyer de référence majoré. Ce complément de loyer peut s’envisager uniquement pour un bien aux caractéristiques exceptionnelles. Il doit être justifié de façon précise dans le bail.
Qu’est-ce que le complément de loyer ?
Depuis la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi Élan, les communes situées en zone tendue ont à nouveau la possibilité d’instituer un encadrement des loyers. Ce dispositif, pour l’instant, reste expérimental et peut être mis en place par une municipalité pour une durée maximale de cinq ans. Il peut s’appliquer à toute la ville ou à des quartiers précisément délimités.
Les villes concernées par l’encadrement des loyers incluent actuellement :
- Paris (depuis le 1er juillet 2019) ;
- Lille (depuis le 1er mars 2020) ;
- Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, l’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse (depuis le 1er juin 2021).
Dans ces communes, un arrêté préfectoral fixe et révise régulièrement le montant du loyer de référence majoré, c’est-à-dire le plafond de loyer applicable. Ce dernier dépend à la fois :
- du quartier (la ville de Paris est divisée par exemple en 80 quartiers) ;
- du nombre de pièces du logement ;
- de l’époque de construction (avant 1946, entre 1946 et 1970, entre 1971 et 1990 ou après 1990) ;
- du type de location (vide ou meublée).
Le bailleur a l’interdiction d’exiger un loyer supérieur au montant de référence majoré, sauf s’il peut démontrer que son bien possède des caractéristiques exceptionnelles. Dans ce cas, il est autorisé à appliquer un complément de loyer.
Quelles sont les conditions d’un complément de loyer ?
Selon l’article 140 de la loi ELAN, le complément de loyer peut être demandé lorsque le logement présente « des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant ».
Aucun texte d’application n’est ensuite venu préciser les éléments pouvant être pris en compte.
Trois conditions préalables ont néanmoins été posées. Pour être considérée comme exceptionnelle, la caractéristique du bien :
- ne doit pas avoir déjà été intégrée dans le calcul du loyer de référence majoré (ce qui exclut notamment le nombre de pièces ou l’époque de construction) ;
- doit le distinguer des autres logements de la même catégorie et dans le même secteur géographique ;
- ne doit pas donner lieu à une récupération de charges par le propriétaire (la présence d’un ascenseur par exemple).
Lorsque le bailleur décide d’appliquer ce complément, il doit le mentionner explicitement dans le bail de location et y indiquer précisément les caractéristiques retenues.
Aucun montant maximal n’est prévu. Un complément de loyer, toutefois, ne peut s’appliquer que si le loyer de base du logement est déjà au plafond de référence majoré.
Comment contester un complément de loyer ?
Le locataire dispose d’un délai de trois mois après la signature du bail pour contester un complément de loyer. Il doit saisir la commission départementale de conciliation. Cette dernière apprécie ensuite au cas par cas les arguments avancés par le bailleur avant de rendre une proposition de conciliation.
L’encadrement des loyers étant encore récent, les avis rendus par les commissions départementales sont peu nombreux. La présence d’un grand balcon dans le logement, par exemple, n’est pas valable dès lors que tous les autres appartements du même immeuble en sont dotés.
Un complément de loyer, en revanche, peut s’envisager pour une vue dégagée et exceptionnelle (sur la mer, sur un monument historique…) ou encore pour une hauteur de plafond très importante.
S’il souhaite appliquer un complément de loyer, le propriétaire doit se montrer particulièrement rigoureux et précis dans la rédaction du bail. En cas de complément de loyer injustifié et de refus de le revoir à la baisse, il s’expose à une amende de 5 000 €.
