Dans certains secteurs, les logements à la location se font rares et les loyers sont élevés. Pour y remédier, des zones tendues ont été définies. Sur ces dernières, des règles spécifiques s’appliquent concernant notamment les loyers ou la fiscalité. Toutvabiens vous explique tout en détail ce qu’est une zone tendue.
Zone tendue : définition
Il s’agit de secteurs d’urbanisation continus de plus de 50.000 habitants où un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements est constaté. Celui-ci rend l’accès à ces derniers difficile du fait :
- De loyers et de prix d’acquisition élevés
- D’un nombre important de demandes de logements sociaux au regard des disponibilités sur le secteur
Le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 liste précisément les communes situées en zones tendues. 1 149 communes sont aujourd’hui concernées. Cela représente 28 agglomérations de métropole dont notamment Ajaccio, Bordeaux, Grenoble, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Nantes, Nice ou encore Paris, Strasbourg, et Toulouse.
À noter que le décret ne fait pas de distinction en fonction des quartiers d’une commune. Par conséquent, lorsqu’une ville est placée en zone tendue, c’est l’ensemble de son territoire qui est concerné.
Zones tendues : un impact sur la location
Encadrement et plafonnement des loyers
Dans toutes les villes situées en zones tendues, lors de la relocation d’un bien vide ou meublé, le loyer du nouveau locataire ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au locataire précédent. Cette mesure ne concerne que les logements occupés à titre de résidence principale. De la même façon, l’encadrement ne s’applique pas :
- Aux logements neufs ou anciens faisant l’objet d’une première location
- Aux biens inoccupés depuis plus de dix-huit mois
- Aux appartements et maisons qui ont fait l’objet de travaux d’amélioration dans les 6 derniers mois sous certaines conditions (montant des travaux et consommation énergétique du logement)
Enfin, à la suite de la loi ALUR, la loi ÉLAN a repris le mécanisme du plafonnement des loyers. Ce dispositif s’applique notamment à Lille et Paris intra-muros. Dans cette dernière, depuis le 1er juillet 2019, les bailleurs doivent respecter un loyer de référence pour tous les baux d’habitation vide et meublée à usage de résidence principale. Lyon, Bordeaux ou encore Grenoble ont indiqué la mise en place de ce plafonnement courant 2021.
Diminution du préavis dans les zones tendues
Lorsqu’un bien, situé dans une des 28 agglomérations, est loué vide à titre de résidence principale, le délai de préavis du locataire est réduit à un mois (loi ALUR). En principe, en vertu de l’article 15 de la loi de 1989 relative au contrat de bail, ce délai est de 3 mois.
Cette diminution ne s’applique que lorsque le locataire est à l’initiative de son départ peu importe la date de signature du contrat de bail. Quant aux logements meublés, cela ne change rien. En effet, le délai de préavis prévu par la loi de 1989 est déjà d’un mois.
Zones tendues : une fiscalité spécifique
L’article 232 du Code général des impôts impose une taxe sur les logements vacants, situés dans les zones où les biens sont rares et les loyers jugés trop élevés. Cette mesure ne concerne que les biens vides et habitables (donc sans gros travaux nécessaires) vacants depuis au moins un an à la date du premier janvier.
De nombreuses exceptions sont néanmoins prévues. Les résidences secondaires meublées ou occupées plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de l’année ne sont pas concernées. À noter que les propriétaires dont le bien est mis en vente ne subissent pas cette taxe.
Cependant, les résidences secondaires meublées en zones tendues peuvent voir leur taxe d’habitation majorée entre 5 et 60 %. Cette surtaxe, prévue par l’article 1 407 ter du Code général des impôts, relève en pratique d’une décision du conseil municipal et varie donc en fonction des communes. Par ailleurs, un certain nombre de dégrèvements sont prévus. C’est le cas par exemple des logements occupés à usage de résidence secondaire pour des raisons professionnelles.
Certaines lois de défiscalisation immobilières utilisent également ces secteurs pour définir leurs conditions d’application. C’est notamment le cas du dispositif Pinel dont sa mise en œuvre n’est possible qu’en zones tendues.
