Certaines circonstances, comme la non-obtention d’un prêt ou d’un permis de construire, peuvent finalement rendre la transaction impossible. C’est la raison pour laquelle un compromis ou une promesse de vente incluent généralement une ou plusieurs conditions suspensives. L’acquéreur et le vendeur seront automatiquement libérés de leur engagement si ces conditions ne sont pas satisfaites.
Condition suspensive et achat immobilier : de quoi s’agit-il ?
Une condition suspensive est une clause insérée dans un compromis de vente ou une promesse de vente. Elle a pour objectif de conditionner la finalisation de la vente et la signature de l’acte authentique à la réalisation d’un événement précis.
Le contrat d’avant-vente, en effet, formalise l’engagement juridique des deux parties à mener la transaction à son terme. Les conditions suspensives permettent d’anticiper les situations dans lesquelles cette transaction ne serait plus possible ou souhaitable.
Une condition suspensive dite de « vente en cascade », par exemple, permet à l’acquéreur d’annuler la transaction s’il ne parvient pas à vendre son bien immobilier actuel dans le délai convenu.
Une condition suspensive peut être prévue par la loi dans le but de protéger l’acquéreur. Ainsi, l’article L. 313-41 du Code de la consommation précise que la clause de non-obtention de prêt immobilier est de droit en cas d’achat d’un bien résidentiel, ce qui signifie que le vendeur n’a pas la possibilité de la refuser. Si l’acquéreur souhaite malgré tout y renoncer, il devra confirmer sa volonté par une mention manuscrite sur le contrat.
À quoi sert une condition suspensive ?
Une condition suspensive, lorsqu’elle n’est pas réalisée, entraîne l’annulation automatique de la vente, sans que l’acquéreur ou le vendeur n’aient à justifier d’un autre motif. Le cas échéant, le dépôt de garantie de 5 et 10 % du montant de la vente est restitué à l’acquéreur et les deux parties reprennent leur entière liberté.
Dans le détail, l’intérêt de chaque clause dépend de sa nature. Ainsi :
- Une condition suspensive d’obtention de prêt immobilier autorise l’acquéreur à renoncer à la vente si aucun établissement bancaire n’accepte de lui faire une offre de prêt. Le délai accordé est généralement de 45 à 60 jours.
- Une condition suspensive de non-exercice du droit de préemption permet à l’acquéreur de se désister si la commune ou le locataire actuel du bien immobilier entendent exercer leur droit de préemption sur tout ou partie de la propriété.
- Une condition suspensive de réalisation de travaux engage le vendeur à procéder, avant la vente définitive, à certains travaux précisément énumérés. À défaut, l’acquéreur sera en droit de se désister.
- La condition suspensive d’obtention de permis de construire est notamment utile lorsque l’acheteur souhaite faire l’acquisition d’un terrain nu dans le cadre d’un projet immobilier neuf. Il sera ainsi protégé si la commune lui refuse un permis de construire.
Comment rédiger une condition suspensive ?
La rédaction des conditions suspensives d’un contrat d’avant-vente immobilier doit obéir à un formalisme précis et ne contenir aucune approximation. Cette précaution permettra d’éviter les interprétations et les désaccords ultérieurs entre les deux parties.
Une clause de non-obtention de prêt, par exemple, peut utilement préciser :
- le taux d’intérêt maximal que l’acquéreur s’engage à accepter si une offre lui est faite ;
- le montant maximal qu’il est prêt à emprunter ;
- le nombre minimal d’établissements bancaires qu’il devra contacter pour prouver la réalité de ses démarches.
Le recours à un professionnel de l’immobilier ou même à un notaire peut s’avérer très utile pour soigner la rédaction du compromis de vente, et de ses conditions suspensives en particulier.
Les conditions suspensives permettent de libérer les deux parties contractantes de leur engagement, même lorsque le délai de rétractation du compromis a expiré. Elles sont soumises à l’accord de l’acquéreur et du vendeur, et doivent donc être discutées avant le jour de la signature.
