Un propriétaire souhaitant vendre son bien peut être contraint de le céder à un acquéreur prioritaire. Ce droit de préemption peut être invoqué soit par une collectivité territoriale, soit par le locataire occupant actuellement le logement. Sous quelles conditions ?
Droit de préemption en immobilier : de quoi s’agit-il ?
La préemption consiste à faire l’acquisition d’un bien immobilier à la place d’un autre acheteur. Lorsqu’un acquéreur fait valoir son droit de préemption, le propriétaire est obligé de lui vendre le bien. Cette obligation vaut même si un compromis de vente avait déjà été signé avec un autre acheteur, qui n’a donc d’autre choix que de renoncer au bien.
Il s’agit ainsi d’une entrave à la liberté contractuelle du propriétaire, qui ne peut plus choisir un acheteur. Le droit de préemption est justifié :
- soit par l’intérêt public, lorsqu’il concerne une municipalité ou une autre collectivité territoriale (actions ou opérations d’aménagement, mise en valeur des espaces naturels, préservation de la qualité de la ressource en eau, création d’une réserve foncière…) ;
- soit par la protection du locataire, lorsqu’il est exercé par ce dernier à l’occasion de la vente du logement qu’il occupe.
Il appartient au notaire en charge d’une transaction immobilière de vérifier systématiquement si un droit de préemption existe, et s’il a été respecté par le vendeur.
Lorsque c’est le cas, le compromis de vente inclut en principe une clause suspensive liée au non-exercice de ce droit par son bénéficiaire.
Quels sont les différents types de droit de préemption ?
Le droit de préemption peut être soulevé soit par les collectivités publiques, soit par le locataire du logement. Dans les deux cas, il est bien sûr soumis à de nombreuses conditions.
Préemption des collectivités publiques : dans quel cadre ?
Il est soulevé par une collectivité publique (mairie, intercommunalité, département…) lorsque le bien immobilier présente un intérêt particulier au regard d’un projet d’aménagement. Plusieurs cadres légaux coexistent :
- Le droit de préemption urbain (DPU), prévu par l’article L. 211-1 du Code de l’urbanisme, est le plus courant et bénéficie à la commune. Il peut être activé lorsque le bien immobilier est situé dans une zone spécialement désignée (dite « zone de préemption ») dans le plan local d’urbanisme (PLU) ou le plan d’occupation des sols (POS).
- Le droit de préemption des zones d’aménagement différé (ZAD), prévu par l’article L. 212-1 du même code, est accordé par arrêté préfectoral pour une durée de six ans renouvelable à compter de la date de création de la ZAD. Il est accordé à la collectivité territoriale ou à la société concessionnaire en charge d’aménager la zone.
- Le droit de préemption des espaces naturels sensibles, prévu par l’article L. 215-1 du même code, est accordé au département ou au Conservatoire du littoral pour acquérir des terrains ou des biens en vue de préserver les paysages et la biodiversité.
Préemption du locataire : une mesure de protection
La loi du 6 juillet 1989 accorde également un droit de préemption au locataire d’un logement mis en vente par son propriétaire lorsque :
- le logement est loué vide ;
- il constitue la résidence principale du locataire ;
- le propriétaire souhaite le départ du locataire avant de vendre le logement.
Si ces différentes conditions sont réunies, le propriétaire adresse obligatoirement au locataire un congé pour mise en vente, en respectant un préavis de six mois avant la prochaine échéance du bail. Ce congé équivaut à une offre de vente, à laquelle le locataire est libre de donner une suite favorable dans un délai de deux mois. À défaut, la vente suivra son cours normal et le locataire sera contraint de quitter les lieux.
L’exercice du droit de préemption n’est pas sans conséquence sur le déroulement d’une vente immobilière et doit être bien compris et intégré par le vendeur. Gardez notamment à l’esprit qu’une collectivité publique peut rester prioritaire même si elle vous fait une offre inférieure à celle d’un autre acquéreur. Le litige, le cas échéant, sera réglé devant le juge de l’expropriation.
