Le contrat de bail fixe les principales modalités relatives à la location d’un bien immobilier. Il précise, notamment, les engagements respectifs du propriétaire (ou bailleur) et ceux du locataire. Plusieurs types de baux sont envisageables selon la nature du bien, sa destination et la durée de location.
Qu’est-ce qu’un bail ?
Le bail, ou « contrat de louage », est défini par les articles 1708 à 1831 du Code civil. Il a pour but d’encadrer la location d’un bien mobilier ou immobilier entre le bailleur et un locataire, en définissant, notamment :
- la durée de la location ;
- le montant du loyer ;
- les obligations diverses s’imposant aux deux parties.
Dans le domaine de l’immobilier, la loi du 6 juillet 1989 impose la rédaction d’un bail écrit pour tout mise en location. Le document précise les engagements pris par les deux parties, afin de les formaliser et de faciliter ensuite un éventuel recours devant les tribunaux. D’une manière générale :
- le bailleur s’engage à mettre à la disposition du locataire un bien entretenu et conforme à la description ;
- le locataire s’engage à payer les loyers et charges à chaque échéance, et à occuper le bien de façon paisible.
À quoi sert un contrat de bail ?
Résidence principale, local commercial, atelier de travail… Le contrat de bail peut s’appliquer à tout type de bien immobilier, et se décline dans de nombreuses variantes pour s’adapter à chaque situation. Voici les principaux types de baux :
- Le bail de location vide est destiné aux logements loués sans meuble. La durée du bail est de trois ans, renouvelable par tacite reconduction.
- Le bail de location meublée concerne les logements loués avec leur mobilier. D’une durée d’un an avec tacite reconduction, il peut être réduit à seulement 9 mois pour un locataire étudiant.
- Le bail « mobilité » est destiné aux logements meublés loués pour une durée très courte (un à 10 mois), et réservé à certains types de locataires en mobilité (déplacement professionnel, stage, études…). Il n’est pas renouvelable.
- Le bail commercial est destiné à l’exploitation d’un fonds de commerce ou d’un local artisanal. Il est d’une durée minimale de 9 ans, avec la possibilité pour le locataire de quitter les lieux tous les 3 ans (d’où l’appellation commune de « bail 3/6/9 »).
- Le bail professionnel concerne les locaux utilisés pour une activité non commerciale, artisanale ou industrielle, soit essentiellement pour l’exercice d’une profession libérale (cabinet de médecin, avocat, architecte…). Il est d’une durée de 6 ans, renouvelable par tacite reconduction.
- Le bail mixte est adapté aux locaux utilisés à la fois en tant qu’habitation et lieu de travail. Il s’agit donc d’une autre formule appréciée, notamment, par les professions libérales. Il est d’une durée de 3 ans si le locataire est une personne physique, et de 6 ans s’il s’agit d’une personne morale.
Comment rédiger un contrat de bail ?
Le formalisme des contrats de bail s’est progressivement complexifié, notamment dans le domaine des baux résidentiels depuis la loi ALUR du 24 mars 2014. La liste des pièces annexes à fournir, notamment le dossier de diagnostic technique du logement, s’est également allongée.
Pour garantir la validité juridique du contrat de bail, il est aujourd’hui fortement recommandé d’en confier la rédaction à un professionnel de l’immobilier. Le recours à un intermédiaire comme une agence spécialisée en gestion locative ou un conseiller immobilier indépendant permettra au bailleur de n’oublier aucune mention importante dans le contrat.
Bien qu’un bail écrit soit théoriquement obligatoire pour emménager, la jurisprudence a reconnu la validité d’un simple accord verbal entre les deux parties, et ne prévoit d’ailleurs aucune sanction particulière en l’absence de bail. Pour autant, il est déconseillé de vous installer dans un logement sans avoir signé ce document.
