Le propriétaire d’un bien immobilier est en droit de l’occuper, de le louer ou encore de le vendre comme il le souhaite. Ce droit de propriété, de valeur constitutionnelle depuis la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, est notamment encadré par le Code civil. Quelles sont ses principales caractéristiques en droit français ?
Comment définir le droit de propriété ?
La propriété est définie par l’article 533 du Code civil comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue », dans les limites fixées par les lois et les règlements. Le droit de propriété possède trois caractéristiques essentielles :
- Il est absolu. Le propriétaire est libre d’occuper son bien, de le louer pour en tirer un revenu ou encore de le céder au prix de son choix.
- Il est exclusif. Un bien immobilier ne peut avoir qu’un seul propriétaire, sauf dans certains cas prévus par la loi tels que la mitoyenneté, l’indivision ou encore la copropriété des parties communes d’un immeuble.
- Il est perpétuel. La propriété, une fois acquise, est conservée indéfiniment, jusqu’à la cession du bien ou au décès du propriétaire.
Quels sont les différents types de droits de propriété ?
En pratique, le droit de propriété n’est pas toujours absolu ou exclusif. Trois situations sont à distinguer.
La pleine propriété : un droit absolu sur le bien
La « pleine propriété » constitue la forme juridique la plus traditionnelle, et correspond à la définition proposée plus haut. Le propriétaire détient simultanément l’ensemble des droits sur son bien, c’est-à-dire :
- l’usus, qui est le droit d’utiliser et d’habiter le bien ;
- le fructus, qui est le droit d’exploiter le bien (le louer et percevoir les loyers) ;
- l’abusus, qui est le droit de disposer du bien (le vendre).
Le démembrement : un droit de propriété partagé
Le « démembrement de propriété », à l’inverse, consiste à répartir les attributs du droit de propriété entre plusieurs personnes, avec :
- un nu-propriétaire, qui possède les murs du bien immobilier et peut librement le céder (abusus), mais ne peut pas l’habiter ou l’exploiter ;
- un usufruitier, qui ne possède pas le bien mais peut l’habiter ou le mettre en location (usus et fructus).
Une forme classique de démembrement de propriété est la vente en viager, qui permet au vendeur de renoncer à la nue-propriété de son bien tout en conservant l’usufruit jusqu’à son décès.
La propriété dissociée du foncier et du bâti : un nouveau mode d’accession
La dissociation du foncier et du bâti est une forme émergente du droit de propriété, destinée à favoriser l’accession des ménages les plus modestes. Elle consiste à accorder la propriété de la maison, mais pas celle du terrain qui l’entoure. Le dispositif a été créé en 2017 par les organismes de foncier solidaire (OFS), sous la forme d’un « bail réel solidaire » (BRS).
Dans le cadre d’un bail réel solidaire, le bénéficiaire s’acquitte d’une mensualité d’emprunt et d’un droit d’occupation du terrain, versé au bailleur. En contrepartie, le coût de l’opération est réduit de 15 à 30 % par rapport à une accession traditionnelle avec achat du terrain et du bâtiment.
Comment acquérir un droit de propriété ?
Les articles 711 et 712 du Code civil définissent les différentes méthodes d’acquisition d’un droit de propriété sur un bien immobilier. Il peut être obtenu :
- par « accession », c’est-à-dire dans le cadre d’une succession pour cause de décès ou d’une transmission entre vifs (donation) ;
- par acte notarial, à la suite d’une vente immobilière ou d’une décision de justice liée à un litige concernant la propriété d’un bien ;
- par prescription acquisitive, lorsqu’un occupant sans droit ni titre se comporte en propriétaire, sans violence ou abus de droit, et au bout d’une période d’occupation de 30 ans.
Le titre de propriété est le document officiel qui atteste des droits détenus par une personne sur un terrain ou un immeuble. Il s’agit soit d’une copie de l’acte authentique de vente lorsque le bien a été acheté, soit d’une attestation immobilière lorsque le bien a été hérité. Dans les deux cas, ce document important peut vous être fourni par le notaire.
