Lors d’une succession ou d’un divorce par exemple, la propriété d’un bien immobilier peut être démembrée. Ce dernier est alors partagé entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Ce dernier peut utiliser gratuitement le logement à condition de l’entretenir. Pour mieux comprendre quels sont les droits et les obligations attachés à l’usufruit, Toutvabiens revient sur la définition de cet élément majeur du droit de propriété.
Usufruit : de quoi parle-t-on ?
Selon l’article 578 du Code civil, il s’agit du droit d’utiliser un bien immobilier sans pour autant en posséder la pleine propriété et à condition de l’entretenir. Le démembrement de propriété engendrant la naissance de l’usufruit est possible dans le cadre :
- D’une vente d’un immeuble en viager : il s’agit d’un contrat de vente par lequel l’acheteur verse au vendeur une rente mensuelle ou trimestrielle. Jusqu’à son décès, ce dernier demeure usufruitier du bien.
- D’un décès : le conjoint survivant continue d’utiliser le bien et de percevoir les revenus sur ce dernier. Les enfants du défunt demeurent alors nus-propriétaires du logement.
- D’une donation avec réserve d’usufruit : un donateur fait don de son bien, par exemple à ses enfants, tout en préservant l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’usage et de disposition de son immeuble.
Quels sont les droits et les obligations de l’usufruitier ?
En vertu de l’article 582 et suivants du Code civil, l’usufruitier dispose du droit de jouir de tous les fruits liés à l’immeuble. Il peut donc :
- Utiliser le bien comme bon lui semble et en tout premier lieu, habiter le logement gratuitement ;
- Louer le bien et en percevoir les loyers ;
- Récolter les fruits, plantes et fleurs présents dans le jardin de la maison dont il possède l’usufruit.
De son côté, le nu-propriétaire ne peut en aucun cas réclamer une part sur les revenus issus de la location de l’appartement ou de la maison. À noter que l’accord du nu-propriétaire est nécessaire pour l’octroi de baux ruraux, commerciaux, artisanaux ou industriels.
En contrepartie, l’article 600 du Code civil indique que l’usufruitier doit faire établir un état des lieux avant l’utilisation de l’immeuble. Il doit également effectuer toutes les réparations mineures relevant de l’entretien du bien (changement des ampoules par exemple). Les grosses réparations (toiture, façade) sont à la charge du nu-propriétaire sauf si elles s’avèrent nécessaires à la suite d’un mauvais entretien du logement par l’usufruitier.
Enfin, ce dernier doit régler la taxe d’habitation ainsi que la taxe foncière applicable au bien dont il possède l’usufruit.
Comment prend fin un usufruit ?
Plusieurs événements peuvent provoquer la disparition de ce droit issu du démembrement de la propriété d’un bien. Il s’agit :
- Du décès de l’usufruitier ;
- De l’expiration du délai d’octroi de l’usufruit prévu dans un contrat ;
- Du non-usage de celui-ci pendant 30 années consécutives ;
- De la destruction du bien (lors d’un incendie par exemple).
L’usufruit peut renoncer à son droit si par exemple les charges liées à l’entretien et à la conservation du bien sont trop élevées. La volonté de renonciation doit être certaine et univoque. Elle peut être unilatérale ou ressortir d’une convention expresse signée avec le ou les nus-propriétaires du logement. À noter que les créanciers peuvent demander l’annulation de cette renonciation en justice si celle-ci leur porte préjudice.
Enfin, le nu-propriétaire peut obtenir devant un juge judiciaire l’annulation de l’usufruit en cas d’abus de droit de la part de l’usufruitier. Celui-ci se caractérise par une utilisation déraisonnable du logement entraînant une dégradation du logement.
Lors de la réalisation de l’un de ces événements, le nu-propriétaire récupère en principe la pleine propriété du bien concerné.
Pour calculer la réparation de la valeur d’un logement entre son usufruitier et son nu-propriétaire, il est nécessaire de se référer à un barème fiscal qui varie en fonction de l’âge de l’usufruitier. Il permet notamment de calculer le montant des droits d’enregistrement en cas de donation ou encore des frais de succession.
