L’investissement dans un immeuble de rapport consiste à acquérir l’intégralité d’un bien immobilier occupé par plusieurs locataires. Cette démarche, qui évite les inconvénients liés à la copropriété, permet de percevoir une pluralité de loyers et limite les risques liés à une vacance. Comment définir ce type d’investissement et quelles sont ses spécificités ?
Immeuble de rapport : de quoi s'agit-il ?
Un immeuble de rapport, ou immeuble locatif, est un bâtiment constitué de plusieurs logements en location et possédé par un seul et unique propriétaire. L’expression est apparue au XVIIIe siècle et désigne littéralement un « immeuble qui rapporte » (un revenu).
L’investissement dans un immeuble de rapport peut prendre plusieurs formes. L’acquéreur a ainsi la possibilité d’opter :
- pour l’achat d’un immeuble dont les appartements sont déjà en cours de location. Cette formule représente une sécurité et un avantage pratique pour l’investisseur. Ce dernier n’a pas à engager la recherche de locataires et peut par ailleurs rassurer la banque en cas de demande de prêt ;
- pour l’achat d’un immeuble dont les appartements sont vides. Cette méthode peut être privilégiée pour le rachat d’un bâtiment vétuste et à rénover, qui nécessite une remise aux normes avant la mise en location des appartements ;
- pour l’achat d’un immeuble de rapport mixte, constitué à la fois de logements occupés et de logements vides.
Il est enfin possible de créer une maison de rapport, en acquérant un bien immobilier individuel pour ensuite le subdiviser en plusieurs appartements.
Un immeuble de rapport, dans la mesure où il n’a qu’un seul propriétaire, ne constitue pas une copropriété. Il est toutefois possible pour l’investisseur de solliciter les services d’un syndic professionnel afin de l’assister. La gestion quotidienne d’un immeuble entier peut en effet se révéler chronophage, même pour un bailleur expérimenté.
Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?
L’achat d’un immeuble entier présente de nombreux avantages dans le cadre d’une stratégie d’investissement locatif. En effet le tarif au mètre carré d’un bien immobilier est inversement proportionnel à sa taille. Cela implique que :
- l’investisseur bénéficie d’un tarif avantageux à l’achat pour l’immeuble entier ;
- il pourra ensuite exiger un loyer au mètre carré élevé, notamment si l’immeuble est constitué de petits logements (studios, T2…).
Pour cette raison, la rentabilité d’un immeuble de rapport est typiquement supérieure de 8 à 10 % à celle d’un logement locatif individuel.
Les avantages de ce type d’investissement ne sont pas uniquement financiers, mais aussi pratiques. Étant le seul propriétaire, l’investisseur n’a pas à composer avec une assemblée générale des copropriétaires pour valider et engager certains travaux de remise en état ou pour définir le règlement de l’immeuble, entre autres.
En contrepartie, celui-ci présente certains inconvénients à prendre en compte avant de s’engager dans un projet d’achat, dont :
- un investissement plus lourd, souvent associé à un emprunt bancaire d’un montant conséquent ;
- l’absence de partage des charges d’entretien de l’immeuble ;
- un risque plus élevé à assumer par rapport à un bailleur possédant plusieurs logements dans différents immeubles (incendie, dégât des eaux, dégradation du quartier…).
Comment investir dans un immeuble de rapport ?
Le choix d’un immeuble de rapport doit être guidé par les mêmes règles de prudence que celles qui s’imposent à tout autre investissement locatif. Si vous avez trouvé une annonce qui vous intéresse, vérifiez notamment :
- le taux d’occupation des logements ;
- le type de locataires (étudiants, retraités, diversifié…) ;
- l’état général du bâtiment et les travaux à prévoir à moyen terme ;
- l’environnement général du bâtiment (centre-ville ou périphérie, quartier animé ou peu attractif…) ;
- le détail des frais et charges locatives ;
- le futur rendement brut et net (après impôts) de l’investissement ;
- le montant de l’emprunt nécessaire et ses modalités (mensualités, durée de remboursement…).
L’acquisition d’un immeuble de rapport est une stratégie performante pour la diversification d’un patrimoine. Veillez cependant à bien anticiper la fiscalité applicable. La création d’une société civile immobilière soumise à l’impôt sur les sociétés est une formule souvent privilégiée par les investisseurs.
