Il est parfois difficile de faire la distinction entre les différentes mesures applicables au logement en immobilier. Moins connue que la surface habitable ou la superficie loi Carrez, la surface utile est pourtant souvent utilisée pour calculer le montant des loyers de certains biens. Découvrez avec Toutvabiens tout ce qu’il faut savoir à son sujet.
Surface utile : définition
En vertu de l’article R. 331-10, il s’agit de la surface habitable d’un logement augmentée de la moitié de la superficie de ses annexes réservées à l’usage exclusif de l’occupant. Ces dernières sont définies par un arrêté du 9 mai 1995 comme les pièces secondaires, externes au logement et inaptes à l’habitation.
Au regard de cette définition, la surface utile d’un appartement ou d’une maison sera toujours égale ou supérieure à la surface habitable. Elle permet de prendre en compte certaines prestations ou spécificités d’un bien immobilier tel que la présence d’une grande véranda ou d’un atelier spacieux.
La surface utile ne doit pas être confondue avec la superficie loi Carrez. Celle-ci ne concerne que les logements en copropriété. Elle ne prend, par ailleurs, en compte que la surface des espaces strictement habitables, clos et couverts. Elle exclut donc les caves, les terrasses ou encore les balcons. Les locaux d’une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte.
Comment calculer la surface utile d’un logement ?
La première étape consiste à mesurer la superficie habitable du bien immobilier. Celle-ci est définie par l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation. Elle correspond à la superficie de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les espaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m ne sont pas pris en compte. C’est également le cas :
- des terrasses, balcons et loggias ;
- des combles non aménagés ;
- des caves et sous-sols ;
- des vérandas ;
- des garages.
La seconde étape consiste à calculer la surface des annexes du logement, puis à la diviser par deux. Ces dernières correspondent à l’ensemble des pièces extérieures, non habitables. Pour être prises en compte, elles doivent disposer d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m. Il peut donc s’agir :
- des caves et sous-sol ;
- des combles et greniers aménageables ;
- des remises et ateliers ;
- des séchoirs et celliers externes ;
- des balcons et loggias ;
- des vérandas ;
- des terrasses accessibles en étage ou semi-enterrées.
L’addition de ces deux superficies permet de définir la surface utile de votre logement.
Surface utile : à quoi sert-elle ?
Elle permet de définir avec précision l’espace dont vous pourrez profiter dans votre nouveau logement.
La surface utile est également sollicitée dans le cadre de nombreux dispositifs. Initialement, cette notion a ainsi été créée pour faciliter le calcul des loyers par les organismes de logements sociaux.
Depuis quelques années, elle est également utilisée pour l’octroi des subventions et aides financières au logement comme le prêt locatif à usage social (PLUS).
Enfin, elle permet de déterminer les plafonds de loyers des logements neufs acquis dans le cadre des dispositifs de défiscalisation (loi Pinel, loi Scellier ou encore Duflot). À noter cependant que dans ces régimes, le total des annexes prises en compte est plafonné à 16 m².
En principe, la surface utile d’un logement est établie dès sa construction par le promoteur immobilier. Vous pouvez néanmoins la déterminer vous-même. Pour éviter les erreurs, il est cependant conseillé de faire appel à un professionnel.
