Rendue obligatoire dans tous les baux de location vide à usage de résidence principale par la loi Boutin, la surface habitable désigne la superficie totale disponible pour l’aménagement. Toutvabiens vous explique tout ce que vous devez savoir à son sujet en tant que bailleur.
Définition de la surface habitable
L’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation définit la surface habitable comme « la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. » Elle se calcule en additionnant la superficie de toutes les pièces du logement dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m, sans tenir compte des annexes, dépendances et gros-œuvres. Elle exclut donc :
- les combles non aménagés ;
- les sous-sols et caves ;
- les remises ;
- les terrasses et balcons ;
- les vérandas, loggias ;
- les séchoirs extérieurs au logement.
La surface habitable ne doit pas être confondue avec la superficie loi Carrez. Cette dernière est uniquement applicable aux biens en copropriété. Aussi appelée surface privative, elle ne prend en compte que les locaux clos et couverts dont la hauteur sur plafond est de 1,80 m au minimum. Par ailleurs, la loi Carrez exclut les pièces dont la superficie est inférieure à 8 m².
Enfin, la surface habitable se distingue aussi de la surface plancher. Cette dernière inclut, dans son calcul, les vérandas et l’espace occupé par les murs intérieurs. Elle est utilisée uniquement dans le cadre des constructions neuves, ou en cas de travaux. C’est elle qui sert de référence pour les permis de construire.
Comment calculer sa surface habitable ?
Les propriétaires bailleurs peuvent effectuer eux-mêmes la mesure de la surface habitable de leur logement. Le calcul est néanmoins relativement technique et le risque d’erreur demeure important. Par ailleurs, dans ce cas de figure, le bailleur engage sa responsabilité. Ainsi, si le locataire constate une erreur supérieure à 1/20 de la superficie totale du logement, il peut obtenir une baisse de loyer ou une indemnité compensatoire.
Le bailleur peut décider de confier son diagnostic loi Boutin à un professionnel en métrage certifié (un géomètre, par exemple). Cet expert fournit une mesure précise de la surface habitable du bien et engage sa responsabilité en cas d’inexactitude. Il dispose d’ailleurs d’une assurance responsabilité civile professionnelle lui permettant de garantir le paiement au locataire d’une éventuelle indemnité.
Enfin, une dernière possibilité consiste à faire appel à un notaire ou un agent immobilier/conseiller immobilier indépendant en tant qu’intermédiaire. Celui-ci se charge alors de trouver un technicien diagnostiqueur, afin de mesurer ce type de surface de votre logement.
Une fois réalisée, la surface loi Boutin est valable de manière illimitée. Une nouvelle mesure est seulement nécessaire si le propriétaire entreprend dans le logement des travaux qui modifient la superficie habitable de ce dernier.
À quoi sert la surface habitable ?
En vertu de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location d’un logement vide destiné à la résidence principale du locataire doit impérativement indiquer la surface d’habitation disponible dans le bien. Par ailleurs, depuis 2017, elle doit également être mentionnée sur les annonces de location, qu’elles soient en ligne, en agence ou sur papier. Ces obligations ne s’appliquent pas aux contrats de location relatifs aux maisons et appartements meublés, ainsi qu’aux résidences secondaires ou saisonnières.
À défaut d’indication de la surface habitable, le locataire doit mettre en demeure le bailleur de régulariser la situation. En cas de refus, celui-ci peut obtenir, devant les juridictions judiciaires, une baisse de loyer ou l’annulation du contrat.
Qu’il s’agisse d’un appartement déjà construit ou en construction, l’acte de vente doit, quant à lui, comporter la surface loi Carrez. Il est possible d’y ajouter la surface habitable. Cependant, en cas d’erreur de mesure, une demande de dédommagement peut être demandée par l’acquéreur.
