Le syndic bénévole est une forme de gestion de la copropriété plus économique que le recours à un prestataire professionnel. Désigné en assemblée générale, il permet à l’un des copropriétaires d’assumer lui-même les tâches dévolues au syndic, à titre gratuit ou parfois contre rémunération. Quels sont les avantages et les inconvénients de cette formule ?
Syndic bénévole : de quoi s'agit-il ?
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe l’obligation de désigner un syndic dans chaque copropriété. Cet organisme est chargé d’assurer la gestion administrative et financière de la résidence au nom de l’assemblée générale des copropriétaires. Il agit sous la surveillance du conseil syndical. Une marge de manœuvre est toutefois laissée, avec la possibilité d’opter :
- soit pour un syndic professionnel, c’est-à-dire un cabinet spécialisé et extérieur ;
- soit pour un syndic bénévole, assuré par l’un des copropriétaires ;
- soit enfin pour un syndic coopératif, lorsque le conseil syndical choisit d’assumer lui-même et collectivement cette charge.
Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, le rôle de syndic bénévole peut uniquement être assuré par une personne physique et « copropriétaire d’un ou plusieurs lots ou fractions de lots dans la copropriété ». Autrement dit, il ne peut s’agir d’une personne extérieure à la copropriété. Par ailleurs, la mission de syndic bénévole doit être assurée par un seul copropriétaire.
Il est chargé exactement des mêmes missions que sa variante professionnelle. Il doit, notamment, accomplir les tâches relatives :
- à la conservation de l’immeuble (suivi des travaux, entretien des parties communes…) ;
- à sa gestion administrative (réalisation des diagnostics obligatoires, mises aux normes…) ;
- et à sa gestion financière (établissement des charges de copropriété, suivi du budget annuel…).
Quels sont les avantages et inconvénients du syndic bénévole ?
Le principal avantage de ce type de syndic est d’ordre financier. Si l’un des copropriétaires souhaite assumer cette tâche à titre gratuit, il fait économiser à l’assemblée générale le coût d’un cabinet spécialisé. À titre indicatif, le coût moyen annuel d’un syndic professionnel en 2020 était estimé entre 200 et 220 € par lot de copropriété.
Celui-ci peut tout à fait bénéficier d’une rémunération, même si cela reste rare.
En contrepartie, le copropriétaire assumant cette tâche n’aura souvent pas l’expertise ni le niveau de disponibilité et de fiabilité d’un professionnel.
Contrairement à un cabinet spécialisé, il n’a pas l’obligation de souscrire une assurance en responsabilité civile professionnelle. Cela reste néanmoins recommandé : à défaut, il pourrait avoir à verser des dommages et intérêts à la copropriété en cas de faute de gestion.
Comment désigner un syndic bénévole ?
La désignation du syndic, qu’il soit bénévole ou professionnel, est nécessairement soumise au vote de l’assemblée générale des copropriétaires. Ce vote est réalisé à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (plus de 50 % des voix de tous les copropriétaires, présents ou non).
À défaut d’atteindre le quorum nécessaire, un second vote peut avoir lieu. Le premier vote doit néanmoins avoir recueilli l’accord d’au moins un tiers (33 %) de tous les copropriétaires. Il se fait alors selon les règles de l’article 24, c’est-à-dire à la majorité des copropriétaires présents. Ce mécanisme permet d’éviter une situation de blocage.
Avant l’assemblée générale, il est bien sûr préférable que le candidat à la fonction de syndic parvienne à convaincre les autres copropriétaires pour faciliter l’étape du vote.
La durée du mandat du syndic bénévole est fixée par l’assemblée générale, et ne peut excéder trois ans. À l’issue, le mandat peut être renouvelé dans les mêmes conditions de vote.
La désignation d’un syndic bénévole s’avère typiquement plus adaptée et réaliste dans les petites copropriétés bien tenues plutôt que dans les grands immeubles. Elle suppose également de trouver un copropriétaire disposant de connaissances solides en droit et en comptabilité.
