Le syndic est l’organisme en charge de la gestion financière et administrative d’une copropriété. Il peut être assuré par un prestataire professionnel ou encore par un copropriétaire bénévole. Il est élu et renouvelé régulièrement en assemblée générale.
Qu'est-ce qu'un syndic de copropriété ?
La loi du 10 juillet 1965 prévoit la désignation obligatoire d’un syndic dans toute copropriété composée de plusieurs lots. Il est chargé de représenter les intérêts de l’ensemble des copropriétaires, et d’agir en leur nom pour assurer la gestion de l’immeuble.
Le syndic de copropriété est désigné par un vote en assemblée générale. Il exerce son activité sous la surveillance du conseil syndical.
En pratique, il existe trois grands types de syndics de copropriété :
- Le syndic professionnel est assuré par une agence spécialisée, contre le paiement d’honoraires par les copropriétaires. Il est soumis à certaines contraintes spécifiques et doit notamment détenir une garantie financière, une assurance en responsabilité civile professionnelle et une carte professionnelle en « gestion immobilière ».
- Le syndic bénévole est assuré par un unique copropriétaire acceptant de prendre en charge les diverses tâches administratives liées à la vie de l’immeuble. Malgré sa qualité de bénévole, il peut tout à fait être indemnisé au titre du travail réalisé ou des frais engagés.
- Le syndic coopératif est assuré collectivement par plusieurs membres du conseil syndical des copropriétaires. Ces derniers peuvent se répartir les tâches sous la supervision du président du conseil syndical, également responsable du syndic.
À quoi sert le syndic de copropriété ?
Le syndic est le représentant légal de la copropriété. Il agit en justice en son nom et doit notamment garantir l’accès et le bon état des parties communes de l’immeuble.
Ses missions de gestion administrative incluent :
- la mise à exécution des décisions de l’assemblée générale des copropriétaires (engagement et suivi de travaux, modification de la destination de l’immeuble…) ;
- le rappel au respect du règlement de copropriété en cas de manquement constaté ;
- la rédaction et la mise à jour de la fiche synthétique de la copropriété ;
- le recensement et la mise à jour de la liste des copropriétaires avec leur état civil, leur adresse complète, l’ensemble des lots détenus et – sous réserve de leur accord – leur adresse électronique ;
- l’engagement de travaux de sa propre initiative en cas d’urgence ;
- la tenue du carnet d’entretien de l’immeuble ;
- la préparation des assemblées générales et de leur ordre du jour, dont la convocation des copropriétaires ;
- la rédaction du compte rendu et du procès-verbal de l’assemblée générale à l’issue.
Le syndic exerce également des responsabilités en matière de gestion financière, parmi lesquelles :
- la préparation annuelle du budget prévisionnel de la copropriété ;
- l’ouverture obligatoire d’un compte bancaire séparé au nom du syndic, sauf dans les copropriétés composées de 15 lots au maximum ;
- la perception des provisions pour charges auprès de chaque copropriétaire ;
- la réalisation du solde définitif des charges.
Comment désigner un syndic de copropriété ?
La désignation du syndic de copropriété est faite en assemblée générale des copropriétaires. Le vote est réalisé à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, soit au moins 50 % des copropriétaires présents, absents ou représentés. Si le vote a recueilli au moins un tiers des voix, un second vote peut être réalisé à la majorité simple de l’article 24 (50 % des copropriétaires présents uniquement).
Le syndic exerce sa mission au sein de la copropriété dans le cadre d’un contrat type, qui précise notamment la durée de son mandat, les modalités de sa rémunération et les conditions particulières liées à l’exercice de sa mission.
La durée du mandat est fixée librement par l’assemblée générale, mais ne peut excéder trois ans. Si le syndic ou une personne lui étant liée (conjoint, parent, employeur…) a contribué à la construction de l’immeuble, son mandat est d’une durée maximale d’un an.
Les honoraires moyens d’un syndic professionnel sont compris entre 150 et 200 euros par copropriétaire. Il apporte une sécurité juridique, mais représente donc aussi un budget important pour l’immeuble, qui dépasse typiquement 10 % des charges totales de la copropriété.
