Lorsqu’un acquéreur souscrit à un prêt hypothécaire, il doit impérativement être en mesure d’évaluer le coût total de son opération immobilière. Il est aussi essentiel de pouvoir comparer efficacement les offres émises par les établissements financiers. Pour ce faire, il doit s’intéresser au taux annualisé effectif global (TAEG). Toutvabiens vous en dit plus.
Taux annualisé effectif global (TAEG) : définition
Exprimé en pourcentage annuel de la somme empruntée, le TAEG correspond au taux d’intérêt total d’un crédit immobilier. Défini par les articles L. 314-1 et suivants du Code de la consommation, il prend en compte tous les frais d’un crédit immobilier.
Depuis la loi Scrivener de 1978, les établissements prêteurs ont l’obligation d’indiquer le TAEG dans leurs offres et sur l’ensemble de leurs supports publicitaires (télévision, presse, internet). L’absence de cette mention, exigée par l’article L. 314-5 du Code de la consommation, est sanctionnée par une amende pouvant aller jusqu’à 150 000 euros (article L. 314-9). Des sanctions civiles sont également prévues. Elles entraînent la déchéance du droit aux intérêts, ou encore la substitution du taux d’intérêt légal au taux d’intérêt contractuel.
Par ailleurs, le TAEG ne doit en aucune façon être supérieur au taux d’usure légal fixé par la Banque de France. À titre d’exemple, au 1er avril 2021 pour un prêt immobilier à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus, le taux d’usure est fixé à 2,60 %.
Que comprend le taux annualisé effectif global (TAEG) ?
Pour calculer le taux annuel effectif global, les établissements financiers tiennent compte :
- des intérêts bancaires ;
- des frais de dossier ;
- du coût de l’assurance emprunteur qui peut être souscrite auprès de la banque ou d’un autre établissement ;
- des frais de garantie (hypothèque notamment).
À cela, s’ajoutent tous les frais consécutifs à l’obtention du crédit immobilier. Il peut s’agir, par exemple, des frais d’ouverture de compte auprès de l’établissement prêteur.
A contrario, les banques ne prennent pas en compte tous les éléments non nécessaires au prêt immobilier. Ainsi, par exemple, les assurances facultatives (la garantie revente, par exemple) et les frais de notaire sont exclus.
Les points forts et les points faibles du TAEG
Ce taux global est un indicateur fort pour évaluer le coût réel d’une acquisition immobilière. En effet, le taux nominal ne tient compte que des intérêts bancaires. Il ne fournit à l’acquéreur qu’une vision partielle du montant de son investissement. Avec le TAEG, vous pouvez donc définir plus précisément votre budget.
Le TAEG vous permet également de comparer facilement et de manière effective les offres de crédit émises par les établissements financiers. En effet, si les taux nominaux ne varient pas significativement d’une banque à l’autre, les frais annexes peuvent impacter fortement le coût réel de votre emprunt.
Le taux annuel effectif global connaît néanmoins certaines limites. Tout d’abord, si vous optez pour un crédit à taux variable, le TAEG ne peut en aucune façon anticiper ses éventuelles variations. Il n’est donc fourni qu’à titre d’information. Par ailleurs, le TAEG ne prend pas en compte les éventuelles souplesses de remboursement offertes par la banque en cours de prêt. Ces dernières sont pourtant importantes lors de la souscription d’un crédit. En effet, certains établissements bancaires facturent des frais importants en cas de remboursement anticipé des sommes empruntées. Ces derniers pourraient impacter fortement le coût final de votre acquisition.
Pour bien évaluer votre budget, vous devez donc connaître le TAEG de votre emprunt immobilier. Pensez également à prendre en compte les frais de notaire. Ces derniers s’élèvent de 2 à 3 % du prix d’achat en cas de bien neuf, contre 7 à 8 % si votre logement est ancien.
