L’indice du coût de la construction (ICC) permet de mesurer précisément l’évolution du coût des logements neufs en France au cours des dernières décennies. Calculé par l’Insee, il sert notamment de référence pour la révision de certains types de loyers comme les parkings ou les baux commerciaux. Quelles sont ses principales caractéristiques ?
Qu’est-ce que l’indice du coût de la construction ?
L’indice du coût de la construction (ICC), également appelé parfois « indice du bâtiment » ou « indice à la construction », a pour fonction de surveiller l’évolution du prix des bâtiments neufs à usage principal d’habitation. La base 100 de l’indice est fixée au quatrième trimestre de 1953, année de sa création.
L’indice est calculé chaque trimestre par l’Insee sous le contrôle du ministère de l’Écologie, du Développement durable et de l’Énergie. Il fait l’objet d’une publication au Journal officiel qui intervient :
- au mois de janvier pour le 3e trimestre de l’année précédente ;
- au mois d’avril pour le 4e trimestre de l’année précédente ;
- au mois de juillet pour le 1er trimestre de l’année en cours ;
- au mois d’octobre pour le 2e trimestre de l’année en cours.
Le calcul de l’indice du coût de la construction obéit à des règles spécifiques. Seuls les biens construits en France métropolitaine sont intégrés, à l’exclusion des chantiers réalisés dans les territoires d’outre-mer. Le montant pris en compte est le prix total payé par le maître d’ouvrage (c’est-à-dire l’acquéreur), TVA incluse, aux entreprises de construction, après déduction :
- des coûts liés au terrain (achat, viabilisation, pose de fondations spéciales…) ;
- des frais annexes de promotion immobilière ;
- des droits de mutation et autres frais de notaire.
À quoi sert l’indice du coût de la construction ?
L’indice du coût de la construction a été longtemps la référence légale pour l’indexation des loyers des baux commerciaux. Il était pris en compte par le bailleur lorsque ce dernier souhaitait procéder à la révision triennale du loyer payé par le commerçant.
La loi n° 2014-626 du 18 août 2014, toutefois, a mis un terme à cette pratique et a soumis les baux commerciaux à deux nouveaux indices : l’indice des loyers commerciaux (ILC) et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). De fait, l’ICC apparaissait peu adapté dans la mesure où il tient compte uniquement du coût des bâtiments à usage résidentiel. Il continue toutefois à être utilisé pour la révision triennale des baux commerciaux signés avant le 1er septembre 2014.
En dehors du cas spécifique des baux commerciaux, l’ICC reste une base d’indexation autorisée – mais jamais obligatoire – pour d’autres types de baux ou contrats :
- les baux relatifs à la location d’un parking, d’un box ou d’un garage ;
- les baux relatifs à une location vide ou meublée uniquement si le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire ;
- les prêts bancaires à taux révisable ;
- les rentes viagères.
Comment évolue l’indice du coût de la construction ?
L’indice du coût de la construction 2020 s’élevait, au quatrième trimestre, à une valeur de 1 795. Il a connu une progression quasi ininterrompue depuis sa création en 1953. À titre d’exemple, l’ICC 2020 du quatrième trimestre affiche une progression :
- de 1,47 % par rapport au quatrième trimestre 2019 (valeur 1 769) ;
- de 5,4 % par rapport au quatrième trimestre 2018 (valeur 1 703) ;
- de 10,19 % par rapport au quatrième trimestre 2015 (valeur 1 629) ;
- de 17,09 % par rapport au quatrième trimestre 2010 (valeur 1 533) ;
- de 59,27 % par rapport au quatrième trimestre 2000 (valeur 1 127).
L’indice du coût de la construction demeure aujourd’hui un bon indicateur du coût d’accession à l’immobilier neuf pour les particuliers. Sa progression constante peut bien sûr s’expliquer par l’inflation monétaire, mais aussi par d’autres facteurs comme l’amélioration des normes de performance thermique.
