Si vous achetez une propriété sans accès à la voie publique, vous devez demander une autorisation à votre voisin pour passer sur son terrain. Toutvabiens vous détaille la législation applicable en matière de terrain enclavé et droit de passage.
Qu’est-ce qu’un terrain enclavé ?
Il s’agit d’un bien immobilier isolé dont l’accès à la voie publique est soit impossible soit insuffisant. La plupart des terrains enclavés sont en réalité encerclés par d’autres propriétés. Cet enclavement résulte bien souvent de la division d’une propriété à la suite de la vente ou à un partage dans le cadre d’une succession.
Dans certains cas de figure, il peut être difficile de définir si un terrain peut être effectivement considéré comme enclavé. En cas de litige entre voisins, les tribunaux sont les seuls à pouvoir intervenir sur cette question.
La Cour de cassation du 30 juin 1981 a ainsi affirmé qu’un terrain, desservi par un chemin impraticable, trop pentu ou trop étroit doit être considéré comme enclavé. A contrario, si un passage peu commode est néanmoins praticable et facilement améliorable, le terrain ne peut pas être vu comme enclavé.
Terrain enclavé : quel droit de passage chez les voisins ?
L’article 682 du Code civil prévoit que le propriétaire d’un terrain enclavé peut demander à son voisin, moyennant une indemnité, un droit de passage pour accéder à la voie publique. Cette demande ne peut, en aucune façon, lui être refusée si aucun autre accès au terrain n’est possible. Il s’agit, en effet, d’une servitude légale obligatoire. Ce droit de passage peut aussi bien s’appliquer à des personnes, des animaux, des véhicules ou des canalisations en sous-sol.
Si l’enclavement du terrain est consécutif aux travaux ou aménagements réalisés par son propriétaire, ce dernier ne peut pas requérir un droit de passage auprès de ses voisins. Par ailleurs, seuls les propriétaires peuvent en faire la demande. Les locataires ne peuvent en aucun cas l’exiger.
En principe, le passage le plus court entre le terrain enclavé et la voie publique doit être privilégié. Néanmoins, l’article 683 du Code civil prévoit la possibilité d’opter pour un trajet plus long si celui-ci cause moins de dommages au terrain du voisin.
Quelles conditions pour mettre en place une servitude de passage ?
Pour éviter tout conflit à l’avenir, il est vivement conseillé de mettre par écrit les conditions d’utilisation du passage. Les voisins doivent donc préciser :
- le tracé exact du chemin ;
- l’utilisation de ce dernier : passage à pied, en voiture ou encore à cheval ;
- le montant précis de l’indemnité : cette dernière doit être proportionnelle au préjudice causé par la servitude. Celle-ci n’est pas due par le propriétaire du terrain enclavé si ce dernier utilise le chemin depuis au moins 30 ans ;
- l’entretien et les travaux du passage : en principe, il doit être réalisé par et au frais de celui qui utilise le chemin. Néanmoins, lorsque celui-ci est utilisé par les deux voisins, les frais peuvent être répartis équitablement ou proportionnellement en fonction de l’usage de chacun.
Cet accord peut être signé sous seing privé ou devant notaire. Cette seconde option est préférable. Elle assure, en effet, la publication de votre acte authentique à la conservation des hypothèques. Cette formalité rend l’accord sur le droit de passage opposable aux tiers. En cas de litige sur les modalités d’exercice du droit de passage, il convient de saisir le juge judiciaire.
La servitude de passage cesse le jour où le terrain n’est plus enclavé. C’est le cas, notamment, si une nouvelle route desservant le terrain est créée. La cessation du droit peut être convenue à l’amiable entre voisins, ou par le juge en cas de contestation.
