Droit de passage et servitude

Droit de passage et servitude

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La servitude est une charge s’imposant au propriétaire d’un bien ou d’un terrain, au bénéfice d’un propriétaire voisin. Elle prend souvent la forme d’un droit de passage. Selon les cas, ce dernier peut nécessiter un accord du voisin ou s’imposer légalement. Découvrez l’essentiel à retenir sur les servitudes en immobilier et notamment sur le droit de passage avec Toutvabiens.

Le droit de passage : un type de servitude

La servitude est une notion juridique définie aux articles 637 et suivants du Code civil. D’une manière générale, elle désigne une charge :

  • s’imposant au propriétaire d’un bien immobilier, ou « fonds servant » ;
  • et bénéficiant au propriétaire d’un autre bien immobilier voisin, ou « fonds dominant ».

Il s’agit d’un droit concédé au propriétaire voisin pour lui permettre de jouir normalement de son bien ou de son terrain. Citons, par exemple :

  • la servitude liée à l’écoulement des eaux de pluie ou des eaux usées vers le réseau public, nécessitant une traversée du terrain voisin ;
  • la servitude de vue, qui empêche légalement le propriétaire d’un terrain d’obstruer la vue dont bénéficie son voisin ;
  • la servitude de puisage, pour accéder à un point d’eau.

En pratique, toutefois, la servitude la plus commune est le droit de passage. Ce dernier permet au propriétaire d’un terrain enclavé ou difficilement accessible de passer par la propriété de son voisin pour rejoindre la voie publique.

Une servitude est toujours liée au bien immobilier lui-même, et pas à son propriétaire. En cas de vente, cela signifie donc qu’elle est transférée à l’acquéreur en même temps que le droit de propriété. L’acte authentique de vente signé chez le notaire mentionne systématiquement l’existence éventuelle de servitudes attachées au bien vendu.

Quelles sont les conditions d'exercice d'un droit de passage ?

Le droit de passage est une servitude accordée par défaut pour une durée de 30 ans. Deux situations sont à distinguer selon le niveau d’isolement de la parcelle bénéficiaire.

 

  • Si le terrain est totalement enclavé, le droit de passage est une servitude légale et encadrée par l’article 682 du Code civil. Le voisin n’a aucune possibilité de s’y opposer.
  • Si le terrain est seulement difficile d’accès, le droit de passage n’est qu’une servitude conventionnelle. Cela signifie que l’accord préalable du voisin est requis.

Dans les deux cas, il est recommandé aux deux voisins de rédiger une convention de servitude sous seing privé (de particulier à particulier). Ce document définit les modalités précises d’exercice du droit de passage, dont :

 

  • le lieu précis où le passage pourra avoir lieu sur le terrain ;
  • la largeur du passage ;
  • le mode de passage (en voiture, à pied uniquement…) ;
  • le montant de l’indemnisation due au propriétaire servant.

Le Code civil précise que le droit de passage accordé doit être suffisant pour assurer la « desserte complète » de la propriété bénéficiaire, ce qui implique, notamment, une largeur suffisante pour la circulation de véhicules à moteur au besoin. En contrepartie, l’indemnité due doit être « proportionnée au dommage que [le passage] peut occasionner » (bruit, dégradation du sol…).

Comment obtenir un droit de passage ?

Si vous estimez que la situation de votre terrain justifie un droit de passage, la première démarche consiste à contacter le propriétaire voisin pour trouver un arrangement à l’amiable. Le cas échéant, une convention de servitude pourra alors être rédigée.

 

Si un désaccord persiste sur l’octroi du droit de passage ou ses modalités (montant de l’indemnité, notamment), le juge du tribunal judiciaire est compétent pour statuer.

 

Source récurrente de conflits de voisinage, le droit de passage a donné lieu à une jurisprudence abondante. Son bénéficiaire doit notamment s’engager à prendre le chemin le plus court possible pour rejoindre la voie publique ou celui le moins préjudiciable pour son voisin, selon la configuration des lieux.

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