Avant de vendre ou de louer un bien, il est nécessaire de réaliser un certain nombre de diagnostics immobiliers obligatoires. Ces contrôles techniques permettent d’informer l’acheteur ou le locataire sur l’état et la qualité d’un logement. Voici tout ce que vous devez connaître sur les diagnostics techniques.
Le diagnostic immobilier : qu’est-ce que c’est ?
Il s’agit de l’ensemble des contrôles obligatoires réalisés par un organisme accrédité, prévus par l’article 271-4 du Code de la construction et de l’habitation dans le cadre de la vente ou la mise en location d’un bien immobilier.
Le nombre, le type et la durée des diagnostics immobiliers obligatoires à réaliser varient selon la nature de l’opération et le logement concerné (vente ou location, copropriété ou maison individuelle). Parmi les diagnostics, on retrouve, notamment :
- Le diagnostic de performance énergétique obligatoire pour les propriétaires
- Le diagnostic termites
- Le diagnostic amiante
- Le diagnostic risque d’exposition au plomb (CREP)
- Le diagnostic sur l’installation électrique si elle a plus de 15 ans
- Le diagnostic sur l’installation du gaz si elle a plus de 15 ans
- Le diagnostic de surface loi carrez uniquement si le bien est en copropriété
- Le diagnostic état des risques et pollutions (ERP)
- Le diagnostic assainissement si le bien n’est pas raccordé au réseau public
- Le diagnostic bruit si le bien se situe dans la zone d’un aéroport
- Le risque de mérule
Ces différents documents constituent le dossier de diagnostic technique (DDT). Celui-ci doit impérativement être remis au plus tard lors de la signature du compromis de vente ou du contrat de bail. Il doit, par ailleurs, être annexé à l’acte authentique de vente signé devant notaire.
Combien coûte un diagnostic immobilier obligatoire ?
Les prix sont fixés librement par les professionnels agréés. Ils varient principalement en fonction de la surface du bien. Certains diagnostics immobiliers obligatoires peuvent être réalisés par le vendeur ou le bailleur lui-même (surface selon la loi Carrez ou l’état des risques et pollutions). Dans ce cas de figure, il peut être utile d’être assisté par un professionnel de l’immobilier.
Dans le cadre d’une vente, le coût d’établissement du dossier de diagnostic technique est à la charge du vendeur. Les parties peuvent toutefois décider de mettre à la charge de l’acquéreur le coût de ces contrôles.
Dans le cadre d’une location, les frais des diagnostics techniques immobiliers demeurent à la charge exclusive du bailleur.
Absence de diagnostics techniques : quels sont les risques ?
La non-présentation d’un diagnostic technique peut être constitutive de dol si le locataire ou l’acheteur apporte la preuve que le propriétaire a tenté de le tromper sur l’état du logement.
Dans ce cas de figure, le juge judiciaire peut accorder une baisse du loyer ou une diminution du prix d’achat du bien. C’est le cas, notamment, lorsque le défaut de diagnostic électricité a empêché l’acheteur d’anticiper ses dépenses énergétiques. Dans le cadre d’un contrat de bail, le juge peut décider un remboursement rétroactif sur les loyers déjà versés par le locataire.
Plus rarement, le locataire ou l’acheteur peut obtenir une annulation du contrat de bail ou de l’acte de vente. C’est le cas, par exemple, lorsque le niveau de plomb présent dans le logement dépasse largement les limites prévues par le Code de la santé publique.
En cas d’absence de dossier de diagnostics techniques, le propriétaire ou le bailleur peut être condamné à verser des dommages et intérêts à l’acquéreur ou au locataire. Cette situation peut se produire lorsque le plomb présent dans le logement est à l’origine du saturnisme des occupants du logement. Leur montant varie en fonction de la gravité du préjudice subi.
Enfin, un diagnostic performances énergétiques erroné peut entraîner des sanctions pénales à l’égard du bailleur ou du vendeur. Celles-ci s’élèvent à 37 500 euros et 2 ans d’emprisonnement.
Pour bien choisir votre diagnostiqueur, n’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre agent immobilier, conseiller immobilier indépendant ou de votre notaire. Ces professionnels ont une obligation d’indépendance et d’impartialité leur interdisant toute rétribution avec un professionnel impliqué dans la vente ou la location des biens.
