La réalisation d’un chantier de construction peut entraîner des imperfections ou des anomalies sur la structure du bâti. Ces malfaçons sont couvertes par différentes garanties protégeant le propriétaire jusqu’à dix ans après l’achèvement des travaux. Comment les reconnaître et quels sont les recours ?
Qu'est-ce qu'une malfaçon ?
La direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) propose une définition de la malfaçon. Il s’agit d’un « défaut ou imperfection d’une construction résultant d’une mauvaise exécution » de la part de l’artisan.
Une malfaçon est majeure si elle affecte la structure du bâti et le rend impropre à sa destination. À l’inverse, le mot est aussi utilisé pour désigner des désordres plus minimes. Après la construction d’un logement neuf, les malfaçons peuvent inclure, par exemple :
- un défaut d’étanchéité de la toiture entraînant des infiltrations d’eau ;
- l’apparition de fissures en raison de fondations mal posées ;
- une fenêtre se fermant mal ;
- un revêtement de sol abîmé ou disjoint ;
- une fuite dans le réseau de plomberie…
Les constructeurs et artisans sont responsables des malfaçons occasionnées par leurs travaux. Selon l’article 1792-1 du Code civil, sont notamment concernés :
- les entrepreneurs, techniciens, artisans et architectes liés au maître d’ouvrage par un contrat ;
- les promoteurs immobiliers et constructeurs de maisons individuelles ;
- les contrôleurs techniques.
Quelles sont les garanties du propriétaire contre les malfaçons ?
L’article L. 241-1 du Code des assurances impose à chaque constructeur de souscrire une assurance en responsabilité civile professionnelle avant la réalisation d’un chantier. Cette assurance pourra ensuite être mobilisée par le propriétaire dans le cadre de plusieurs garanties :
- La garantie de parfait achèvement est encadrée par l’article 1792-6 du Code civil. Elle permet la réparation de toute malfaçon, même mineure, se manifestant dans l’année qui suit l’achèvement des travaux. Elle ne concerne, toutefois, pas les désordres résultant d’une usure normale ou d’un mauvais entretien par le propriétaire.
- La garantie de bon fonctionnement ou « biennale » est prévue par l’article 1792-3 du Code civil. D’une durée de deux ans à compter de la livraison du chantier, elle concerne les malfaçons des éléments d’équipement dissociables du bâti. Il peut s’agir, par exemple, des appareils électroménagers, du système de ventilation et climatisation, de l’Interphone…
- La garantie décennale prévoit la responsabilité du constructeur pour les malfaçons les plus graves survenant au cours des dix prochaines années (article 1792-4-1 du Code civil). Elle couvre uniquement les désordres compromettant la viabilité de l’ouvrage et/ou le rendant impropre à sa destination.
Comment constater des malfaçons ?
Les malfaçons immédiatement visibles peuvent, tout d’abord, faire l’objet de réserves émises sur le procès-verbal de réception. L’ajout de réserves par le propriétaire ne l’empêche pas de prendre possession des clés et d’emménager dans le logement. Ces mentions permettent, par ailleurs, de consigner le solde dû au constructeur, d’un montant maximal de 5 % du prix de vente.
Les malfaçons constatées dans l’année après la visite de réception doivent faire l’objet d’un courrier recommandé avec accusé de réception au constructeur. Si ce dernier refuse d’intervenir et d’appliquer la garantie de parfait achèvement, le propriétaire peut faire appel à un autre artisan. Il devra, par ailleurs, assigner l’artisan récalcitrant devant le tribunal judiciaire.
Pour mettre en œuvre les garanties biennale et décennale :
- recherchez d’abord une solution à l’amiable avec l’artisan (intervention gratuite pour corriger les malfaçons) ;
- à défaut de réponse, adressez-lui une lettre de mise en demeure ;
- toujours sans réponse, déclarez le sinistre à votre propre assurance dommages-ouvrage.
Votre assureur dispose alors de 90 jours pour vous proposer une indemnisation. Il exercera ensuite un recours auprès de l’assureur de l’artisan pour obtenir réparation.
De nombreux types de malfaçons peuvent affecter le bâti et avoir des conséquences plus ou moins lourdes pour sa viabilité. Dans tous les cas, il est fondamental de décrire le sinistre avec un maximum de précision pour renseigner l’artisan et l’assureur. N’hésitez pas, notamment, à joindre des photographies.
