La garantie décennale protège l’acquéreur d’un bien neuf pendant dix ans contre toute malfaçon sérieuse compromettant la solidité du bâtiment. Sa souscription est obligatoire pour l’ensemble des professionnels du secteur de la construction. Quelles sont ses caractéristiques principales ?
Qu’est-ce que la garantie décennale ?
Mise en œuvre par la loi Spinetta de 4 janvier 1978, la garantie décennale ou responsabilité civile décennale est une assurance bénéficiant au propriétaire d’un bien immobilier. Elle couvre les dommages et les malfaçons générés par des travaux de construction, pendant une durée de dix ans à compter de la livraison du chantier. Cette protection s’applique à :
- la construction d’un bien immobilier neuf ;
- des travaux de rénovation ;
- des travaux d’extension du bâti.
L’article 1792 du Code civil prévoit une responsabilité de plein droit de l’artisan et l’obligation de souscrire une assurance décennale. En pratique cela concerne :
- les entreprises générales de travaux ;
- les artisans en bâtiment et travaux publics (BTP) ;
- les bureaux d’études ;
- les architectes ;
- les promoteurs, aménageurs fonciers et lotisseurs.
Les sous-traitants sont en revanche exclus de cette obligation. Le maître d’œuvre a une responsabilité générale sur la viabilité du bâtiment construit.
À quoi sert la garantie décennale ?
La garantie décennale protège à la fois le propriétaire du bien immobilier et l’artisan en charge des travaux :
- Elle apporte une certaine sérénité à l’occupant des lieux et lui offre un recours si des malfaçons cachées finissent par se manifester.
- Elle prend en charge l’indemnisation du propriétaire et la remise en état du bien à la place de l’artisan.
Selon le Code civil, la garantie décennale peut être valablement engagée pour :
- des dommages compromettant la solidité de l’ouvrage, même lorsqu’ils résultent d’un vice du sol (affaissement des fondations, par exemple) ;
- ou des dommages à un élément constitutif ou d’équipement s’ils rendent le bâtiment impropre à sa destination.
Les sinistres courants en matière de responsabilité civile décennale incluent, notamment :
- l’apparition de fissures importantes sur les murs porteurs de l’édifice ;
- une fragilité ou une dégradation prématurée de la charpente ;
- une dalle et des fondations en cours d’affaissement ;
- des infiltrations d’eau au niveau de la toiture ou des menuiseries ;
- la rupture d’une canalisation encastrée et inaccessible.
La garantie décennale concerne donc le gros œuvre pour l’essentiel, mais pas uniquement. À titre d’exemple, le dysfonctionnement d’un élément d’équipement comme une pompe à chaleur peut priver le logement de chauffage, le rendant impropre à l’habitation. La garantie peut alors être valablement mobilisée par le propriétaire.
La garantie décennale, en revanche, ne peut pas être engagée :
- pour des dommages d’ordre purement esthétique, n’affectant pas la viabilité ou la destination du bâtiment ;
- pour des dommages dus à un mauvais usage ou à un défaut d’entretien de la part du propriétaire.
Comment engager la garantie décennale du constructeur ?
En cas de constatation d’une malfaçon couverte par la garantie, il vous appartient d’adresser à l’artisan une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. Cette lettre doit décrire dans le détail le sinistre constaté, et être accompagnée idéalement de photographies et de tous éléments permettant de mieux apprécier la gravité du désordre.
Accordez par ailleurs un délai maximal à l’artisan (souvent 10 à 15 jours) pour vous adresser une réponse et vous proposer une solution.
À défaut d’une réponse de l’artisan, vous pourrez ensuite contacter directement l’assureur en décennale de l’artisan, dans le cadre d’une action directe du tiers lésé (article L. 124-3 du Code des assurances). L’assureur vous indiquera alors les démarches à suivre.
Avant de faire intervenir la garantie décennale, tentez toujours de trouver un accord à l’amiable. De nombreux artisans vous proposeront spontanément d’intervenir pour réparer la malfaçon. Ils évitent ainsi de déclarer le sinistre à leur assurance et une possible augmentation de leur prime.
