Si l’investissement locatif est en principe rentable, aucun bailleur n’est à l’abri d’une vacance locative. Synonyme de pertes financières pour le propriétaire, il existe néanmoins quelques solutions pour s’en protéger. Explications.
La vacance locative : définition
Elle désigne la période pendant laquelle aucun locataire n’occupe le logement. Sa durée peut être très variable. Pour certains biens, la vacance locative entre deux locataires ne sera que de quelques jours. Pour d’autres, elle peut durer plusieurs mois. Un certain nombre de facteurs expliquent ce phénomène :
- La période de l’année : un appartement destiné à des étudiants sera probablement vide pendant l’été.
- Le niveau d’attractivité du marché immobilier de la location.
- La localisation du bien : dans certaines villes, le marché immobilier est tendu. Il est donc rare qu’un appartement ou une maison demeure longtemps sur le marché locatif. Sur d’autres secteurs, où la demande est faible, un propriétaire bailleur peut rencontrer des difficultés à trouver un locataire.
- La qualité des prestations et l’état du logement.
- Le prix de l’appartement ou de la maison : un loyer très élevé peut être un frein à la location et augmenter la durée de la vacance locative.
Pour évaluer le niveau d’occupation de votre logement, il convient de calculer le taux de vacance locative annuelle. Celui-ci s’obtient en divisant le nombre de jours de non-location par 365 et en multipliant le résultat par 100.
Quelles sont les conséquences de la vacance locative ?
Lorsqu’un logement destiné à la location est vide, le propriétaire ne touche aucun loyer. Par ailleurs, il doit continuer à payer les charges concernant le bien. Il s’agit, notamment :
- des charges de copropriété ;
- des frais d’entretien et de réparation ;
- des mensualités d’un crédit immobilier ;
- des assurances ;
- de la taxe foncière.
Ce manque à gagner doit impérativement être pris en compte par l’acheteur lors de son achat. Les vacances locatives peuvent en effet réduire, parfois de manière importante, le taux de rentabilité de votre investissement locatif.
Par ailleurs, si un propriétaire a bénéficié d’une réduction d’impôt grâce au dispositif fiscal Pinel, une vacance locative de longue durée peut être considérée comme un non-respect de l’engagement à la location. En effet, la loi Pinel impose au propriétaire de louer son logement de façon effective et continue pendant 6, 9 ou 12 ans. À défaut, il est dans l’obligation de rembourser la réduction d’impôt dont il a bénéficié selon les modalités prévues par les bulletins officiels des impôts IR-RICI-360-40 et IR-RICI-230-60.
Comment se protéger de la vacance locative d’un appartement ou d’une maison ?
Il faut, tout d’abord, bien choisir son bien et sa localisation. Pour ce faire, il convient d’étudier avec précision la demande locale. Les conseils d’un professionnel de l’immobilier sont très utiles pour évaluer les logements qui se louent rapidement.
Il est ensuite indispensable de bien fixer le loyer de l’appartement ou de la maison. Il doit correspondre au marché du secteur géographique sélectionné. Pour cela, le propriétaire doit comparer son logement avec des biens similaires en termes de superficie, de secteur et de prestations.
Le logement doit également être correctement mis en valeur dans l’annonce de location. Les photos et sa description doivent être attractives et suffisamment précises. L’annonce doit aussi être largement diffusée pour assurer une bonne visibilité du bien.
Enfin, pour se protéger contre les pertes financières provoquées par les périodes de vacance locative, le propriétaire peut souscrire une assurance de gestion locative. Celle-ci lui permet de continuer à percevoir ses loyers, même si son logement reste vide. En moyenne, le coût de ce type de protection se situe entre 1 et 1,5 % du montant du loyer, charges comprises. Cette garantie est souvent proposée dans le cadre des assurances loyers impayées. À noter que des limites sont très souvent prévues dans les conditions des assureurs :
- La garantie peut être exclue pendant les premiers mois de vacances (1 à 3 mois en principe).
- La durée de remboursement est limitée (entre 1 et 5 mois, en général).
- Les montants pris en charge sont le plus souvent plafonnés (80 % du loyer maximum).
Conserver une bonne relation avec vos locataires vous permettra de limiter les risques de vacance locative. Pour les fidéliser, il conviendra notamment d’entretenir le logement régulièrement, voire de proposer des améliorations si nécessaire.
