Pour rechercher un logement à louer, il est préférable de prendre en compte le montant « charges comprises » indiqué sur l’annonce. Cela inclut le loyer, mais aussi les provisions pour charges locatives, payables tous les mois. Le futur locataire obtient ainsi une meilleure idée du coût mensuel de son logement.
Qu'est-ce qu'un loyer charges comprises ?
Le locataire d’un logement n’est pas uniquement soumis au paiement du loyer. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 autorise en effet le bailleur à lui re facturer une partie des charges de copropriété et liées à l’utilisation du logement. Ces « charges locatives », limitativement énumérées, peuvent faire l’objet :
- d’une provision pour charges tous les mois en complément du loyer, avec une régularisation annuelle une fois que le montant définitif est connu ;
- d’un paiement forfaitaire dans le cas d’une location meublée, ce qui libère le locataire de toute obligation ultérieure de régularisation.
Le « loyer charges comprises » est donc l’expression courante désignant le total :
- du loyer, c’est-à-dire la somme acquittée chaque mois pour occuper le logement ;
- et des charges locatives, dues pour les services en lien avec le logement.
Quelle est la composition des charges locatives en complément du loyer ?
Les charges locatives ou « récupérables » sont listées de façon exhaustive par le décret du 26 août 1987. Elles se divisent pour l’essentiel en trois catégories :
- Les charges liées à l’entretien des parties communes de l’immeuble incluent entre autres le coût de l’ascenseur, la rémunération du gardien et l’éclairage des couloirs et des escaliers.
- Les charges liées aux taxes locatives sont constituées de la redevance d’enlèvement des ordures ménagères, de la taxe de balayage et de la redevance assainissement.
- Les charges liées aux installations individuelles, enfin, concernent la production d’eau chaude sanitaire et la distribution d’eau dans les parties privatives (contrôle des raccordements du logement, par exemple).
À l’inverse, d’autres charges de copropriété ne peuvent pas être comprises dans le loyer. En effet, elles sont réputées profiter uniquement au bailleur. Il s’agit, notamment :
- des honoraires perçus par le syndic de copropriété ;
- de la prime d’assurance payée par les copropriétaires pour l’immeuble ;
- du remplacement ou de la mise aux normes des boîtes aux lettres individuelles ;
- du stockage de combustible dans la chaufferie entre deux périodes de chauffe.
Comment est calculé et payé le loyer charges comprises ?
Le montant de la provision pour charges est déterminé en fonction du montant total des charges récupérables de l’année précédente. Le bailleur procède tout simplement à une division par 12, afin d’en échelonner le paiement sur l’année entière. Ce montant peut éventuellement être revu à la hausse si le budget prévisionnel de la copropriété anticipe une augmentation des charges.
Les provisions pour charges sont réglées par le locataire en même temps que le loyer, en un seul versement.
Un décompte précis des charges annuelles doit être envoyé au locataire par le propriétaire au moins un mois avant la date fixée pour la régularisation. Il donne un état précis des charges récupérables de l’année écoulée. Selon les cas, le loyer suivant :
- sera majoré du solde des charges restant dues ;
- ou bénéficiera d’une déduction en cas de trop-perçu.
Le propriétaire n’a pas à envoyer au locataire l’ensemble des factures et justificatifs (eau, gaz, électricité…). Néanmoins, il doit les tenir à sa disposition pendant une période minimale de six mois à compter de la communication du décompte.
Pour rappel, une quittance de loyer doit être obligatoirement envoyée par le bailleur si le locataire en fait la demande. Ce document confirme le paiement de la somme due et distingue toujours le loyer et la provision sur charges, sans toutefois avoir à préciser le détail de cette dernière.
