Tout propriétaire a l’obligation de proposer à son locataire un logement décent, qui offre un confort minimal. Les critères d’un logement décent ont été définis précisément par un décret de 2002 et concernent, notamment, la surface habitable et l’état des installations.
Quelles sont les principales caractéristiques d’un logement décent ?
Une surface habitable minimale pour vivre dignement
Un logement décent doit tout d’abord proposer une surface habitable minimale. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit notamment que le logement doit disposer d’une pièce principale :
- d’une surface habitable d’au moins 9 m² ;
- d’une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres ;
À défaut, un bien ne remplissant pas ces critères, mais proposant une pièce d’au moins 20 m³, pourra être considéré comme décent. Il est, par ailleurs, possible que le règlement sanitaire départemental prévoit des surfaces plus importantes.
Des conditions de logement garantissant la santé et la sécurité du locataire
L’état général du logement est également à prendre en compte. La location proposée doit, notamment :
- « assurer le clos et le couvert », ce qui signifie, notamment, que le logement doit être mis hors d’eau (à l’abri des infiltrations et ruissellements) au niveau de la toiture, des menuiseries extérieures et de la structure générale du gros-œuvre ;
- être isolée convenablement, en protégeant le locataire contre les infiltrations d’air parasites ;
- inclure des dispositifs de retenue des personnes conformes aux normes de sécurité (garde-corps de l’escalier, du balcon…) ;
- être équipée d’une installation électrique et de gaz aux normes ou, a minima, ne présentant pas une dangerosité immédiate ;
- disposer d’un système de ventilation ou d’aération (ventilation naturelle ou mécanique) ;
- ne contenir aucun matériau ou revêtement dangereux pour la santé du locataire (plomb ou amiante dégradé, notamment).
Le dossier de diagnostic technique, joint au bail de location, a notamment pour objectif d’informer le locataire en toute transparence sur l’état du bien concernant l’électricité, le gaz, le plomb ou encore l’amiante.
Des équipements de base répondant aux besoins du quotidien
Le logement, même lorsqu’il fait l’objet d’un bail de location vide, doit comporter un certain nombre d’équipements essentiels pour être considéré comme décent et habitable en l’état. Cela inclut :
- un dispositif de chauffage (radiateurs électriques ou reliés à un chauffage central, pompe à chaleur, plancher chauffant…) ;
- une alimentation en eau potable à l’intérieur du logement (arrivée d’eau, évier, robinetterie…) disposant d’un débit suffisant pour une utilisation normale ;
- une installation sanitaire à l’intérieur du logement, constituée d’au moins un WC et un équipement pour l’hygiène corporelle (baignoire ou douche) ;
- un dispositif d’évacuation des eaux ménagères et eaux-vannes empêchant la stagnation des effluents et le refoulement des odeurs ;
- un coin cuisine pouvant accueillir au moins un appareil de cuisson.
Quels sont les recours en cas de logement non conforme ?
S’il estime que son logement ne remplit pas les critères de décence, un locataire est toujours en droit de formuler un recours. Dans un premier temps, il adresse au propriétaire un courrier recommandé avec accusé de réception, qui détaille précisément les anomalies relevées et lui demande de se mettre en conformité.
Si le propriétaire ne conteste pas les problèmes relevés par le locataire, une démarche amiable est à privilégier. Après discussion, le propriétaire envoie alors au locataire un courrier recommandé avec accusé de réception, dans lequel il précise les travaux qu’il s’engage à réaliser, ainsi que les délais d’exécution.
Face à un propriétaire de mauvaise foi, en revanche, le locataire doit le relancer en lui adressant, cette fois, une lettre de mise en demeure, toujours par recommandé avec accusé de réception. Il lui fixe alors un délai de deux mois pour réaliser les travaux nécessaires. À défaut de réponse, le locataire pourra ensuite saisir le tribunal judiciaire ou, au préalable, la commission départementale de conciliation.
En cas de logement indécent, le tribunal judiciaire peut condamner le propriétaire à réaliser les travaux nécessaires. Il peut également l’obliger à verser des dommages et intérêts au locataire ou à réduire le loyer. Dans tous les cas, le locataire ne peut cesser de verser le loyer sans se mettre en tort.
