La tontine est une clause utilisée pour se constituer une épargne financière ou acquérir un bien immobilier en groupe. Elle a pour effet de transférer la propriété exclusive du bien ou du capital au dernier survivant. Il s’agit d’une alternative à l’indivision, qui présente des avantages en termes de succession mais se révèle, par ailleurs, très rigide dans son fonctionnement.
Qu’est-ce qu’une clause de tontine ?
La clause de tontine, également appelée « pacte tontinier » ou parfois « clause d’accroissement », est un mode de constitution et de transmission de patrimoine prévu par les articles R. 322-139 à R. 322-159 du Code des assurances.
La tontine est une convention liant plusieurs personnes qui décident de réaliser en commun un investissement. Il peut s’agir :
- d’une tontine immobilière, lorsque le pacte tontinier a pour objet l’acquisition d’une maison, d’un appartement, d’un terrain ou de tout autre immeuble ;
- d’une tontine financière, lorsqu’il consiste à mutualiser l’épargne de plusieurs personnes et à la faire fructifier.
Chaque pacte dispose d’une durée de vie limitée, généralement comprise entre 10 et 25 ans. Une fois signé, il est impossible de sortir du pacte et de récupérer son capital avant l’échéance convenue, sauf accord unanime des investisseurs. Cela distingue notamment la tontine de l’indivision, dont le partage peut être provoqué en justice si les coïndivisaires ne parviennent pas à s’entendre.
À l’échéance, la tontine est automatiquement dissoute et le patrimoine détenu en commun est alors partagé entre les investisseurs survivants. Cela signifie que la part des investisseurs défunts est automatiquement répartie au bénéfice de ceux qui sont toujours en vie.
À quoi sert une clause de tontine ?
Dans le domaine de l’immobilier, la clause de tontine est typiquement utilisée par des couples non mariés pour procéder à l’acquisition d’un logement en commun.
Elle permet en effet d’éviter le paiement des droits de succession au décès de l’un des deux membres du couple, qui s’élèvent normalement à 60 % avec un abattement de 1 594 € dans le cas de concubins. Cela permet au survivant de conserver la pleine propriété du logement, en ne réglant que les droits de mutation à titre onéreux au taux maximum légal de 5,81 %.
Cet avantage fiscal est toutefois soumis à deux conditions cumulatives :
- le logement doit constituer la résidence principale des deux concubins ;
- sa valeur doit être inférieure à 76 225,50 € à la date du premier décès.
Cette valorisation maximale, qui ne correspond plus à la réalité du marché immobilier dans de nombreuses zones géographiques, explique que la clause de tontine immobilière est tombée en relative désuétude. La création du pacte civil de solidarité en 1999, par ailleurs, a réduit sensiblement l’intérêt du pacte tontinier en offrant de nouvelles voies pour optimiser une succession hors mariage.
Comment réaliser une tontine immobilière ?
L’achat d’un bien immobilier en tontine suppose l’ajout d’une clause spécifique dans l’acte authentique de vente. Les acquéreurs doivent donc s’adresser au notaire en charge de la transaction pour lui faire part de leur volonté. Ce professionnel procédera ensuite à la rédaction de l’acte en veillant, avec la plus grande attention, à sa régularité formelle.
Le notaire ne manquera pas, également, de vous avertir sur les risques liés à cette forme d’acquisition :
- si une mésentente survenait entre les acquéreurs, il leur serait impossible de se délier de leur engagement et de vendre le bien, sauf accord unanime ;
- en cas de décès de l’un des acquéreurs avant la date d’échéance du pacte tontinier, il sera réputé n’avoir jamais été propriétaire du bien. Ses héritiers n’auront donc aucun droit à faire valoir.
La tontine présente l’avantage d’une grande stabilité, ce qui se traduit donc aussi par une certaine rigidité. Il est néanmoins possible – et même recommandé – de souscrire une assurance décès, qui aura pour fonction d’indemniser les héritiers d’un acquéreur en pacte tontinier s’il venait à décéder avant l’échéance du contrat.
