Le locataire d’un logement s’acquitte chaque mois d’une provision sur les charges locatives dues, par exemple, au titre de l’eau chaude ou de l’entretien des parties communes. Lorsque le décompte définitif des charges pour l’année est connu, le bailleur doit alors procéder à un apurement en faveur ou en défaveur du locataire.
Qu’est-ce que l’apurement des charges locatives ?
Les charges locatives sont payées chaque mois par le locataire, en complément du loyer. Ce paiement peut intervenir sous la forme :
- de provisions sur charges, qui consistent à régler par avance une partie des charges qui seront dues pour l’année ;
- d’un forfait pour charges, qui libère entièrement le locataire de toute régularisation ultérieure (possible uniquement pour une location meublée ou une colocation).
Chaque année, le syndic de copropriété procède au décompte définitif des charges. Le propriétaire va alors procéder à l’apurement des charges, qui consiste :
- à rembourser le locataire d’un éventuel trop-perçu de charges ;
- ou à lui facturer le montant restant à payer dans le cas inverse.
L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 impose une régularisation des charges dues par le locataire une fois par an. Elle en précise également la liste, qui inclut :
- les services liés à l’usage du logement et de l’immeuble (entretien des parties communes, chauffage et eau en cas de compteur collectif) ;
- les dépenses d’entretien courant et de petites réparations sur les parties communes ;
- les taxes liées aux services dont bénéficie le locataire, notamment la taxe de balayage ou d’enlèvement des ordures ménagères.
Pourquoi réaliser l’apurement des charges locatives ?
La régularisation permet de maintenir à jour les comptes du locataire et constitue une importante mesure de transparence.
Si le locataire s’estime lésé par des charges excessives, il est en droit de réclamer cet apurement à un propriétaire retardataire. Il doit alors le relancer, par courrier recommandé avec accusé de réception et, en dernier recours, saisir la juridiction de proximité.
Comment procéder à l’apurement des charges locatives ?
L’apurement des charges est soumis à un formalisme spécifique par la loi du 6 juillet 1989. Le propriétaire doit adresser au locataire, au minimum un mois avant la régularisation, le décompte par nature de charges. Ce document peut être adressé, le cas échéant, par courrier simple ou mail depuis le 1er septembre 2015. Lorsque le logement est situé dans une copropriété, l’envoi inclut également :
- le mode de répartition retenu entre les différents logements (calcul des tantièmes) ;
- une note d’information relative au calcul des charges concernant le chauffage et l’eau chaude, lorsque leur facturation est collective.
En pratique, la régularisation des charges s’impute, le plus souvent, sur la facturation des charges dues sur le ou les mois suivants. Ainsi, et à titre d’exemple :
- Si le locataire paie 100 € de provisions pour charges par mois (soit 1 200 € à l’année) et que le décompte annuel s’élève à 1 120 € seulement, le trop-perçu est de 80 €. Au mois suivant, il ne paiera que 20 € de charges.
- Si le décompte annuel est de 1 320 €, le reste à payer est de 120 €. Le montant des charges pour le mois suivant s’élèvera alors à 220 €.
Depuis la loi ALUR, le propriétaire dispose d’un délai maximal de trois ans pour effectuer un rattrapage des charges. S’il n’y procède pas avant la fin de la première année suivant celle de la régularisation, toutefois, le locataire peut obtenir de droit un étalement des charges sur 12 mois.
La régularisation des charges peut s’avérer une bonne ou une mauvaise surprise pour le locataire selon le décompte annuel. Dans tous les cas, la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de conserver au moins six mois tous les justificatifs utiles à la disposition du locataire (factures d’énergie ou d’eau, de travaux…).
