Des clauses inscrites dans le compromis de vente peuvent prévoir le versement de sommes d’argent dès sa signature, afin de sécuriser une vente. Ces dernières sont versées sur un compte séquestre. Explications.
Compte séquestre : définition
Lors d’un achat immobilier, il est fréquent de procéder à la signature d’un avant-contrat (promesse ou compromis de vente). Celui-ci permet de confirmer l’engagement des parties avant la signature définitive de l’acte authentique de vente devant notaire. Dans ce cadre, l’acheteur verse en principe une somme à titre d’acompte aussi appelé « séquestre ». Cet acompte est bloqué jusqu’à la signature de l’acte authentique sur un compte séquestre. À noter que le principe du versement d’un séquestre, ainsi que son montant exact, doivent obligatoirement être mentionnés dans l’avant-contrat. À défaut, l’acquéreur n’est pas, en principe, tenu au versement d’un dépôt de garantie.
L’acompte de l’acheteur est placé sous séquestre sur :
- le compte séquestre d’un notaire : il s’agit en règle générale d’un compte bancaire ouvert auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation ;
- le compte séquestre de l’agent immobilier (titulaire de la carte T) à l’origine de la vente : il peut être ouvert auprès de n’importe quel organisme financier. Il doit exclusivement être dédié à la réception de ce type de fonds et ne peut produire aucun intérêt.
Enfin, l’acquéreur peut décider de verser son dépôt de garantie directement au vendeur. Cette pratique est néanmoins fortement déconseillée. En cas de rétractation ou de litige, il peut être difficile de récupérer son acompte.
Le versement d’un séquestre est-il obligatoire ?
En principe, le dépôt de garantie n’est pas obligatoire dans le cadre d’une transaction immobilière. Il est cependant fréquent de prévoir un séquestre dans le compromis de vente d’un bien. Légalement, les parties sont libres de décider de son montant. En pratique, cet acompte correspond à une somme comprise entre 5 et 10 % du prix de vente. À noter que le vendeur n’a pas le droit de demander d’acompte avant la signature de l’avant-contrat.
Il existe deux cas où le versement d’un acompte sur le compte séquestre du notaire est obligatoire. Il s’agit :
- de la vente d’un logement en VEFA : le dépôt est de 5 % si la livraison doit être effectuée dans un an maximum et de 2 % lorsque le délai d’achèvement est inférieur à 2 ans ;
- de la signature d’une promesse de vente dont la validité est supérieure à 18 mois : l’indemnité d’immobilisation est de 5 % minimum du prix du bien. À défaut, la promesse doit être déclarée nulle.
Concernant un logement en VEFA, les articles L. 261-15 et R. 261-29 du Code de la construction et de l’habitation prévoient la possibilité de verser le dépôt de garantie sur un compte spécial ouvert au nom de l’acquéreur dans une banque ou un établissement spécialement habilité à cet effet.
Comment a lieu le déblocage du compte séquestre ?
En principe, la somme bloquée sera déduite du prix de vente lors de la signature de l’acte authentique devant le notaire.
Comme le prévoit la loi Macron de 2015, si l’acheteur se rétracte dans les 10 jours calendaires à compter du lendemain de la remise ou de la réception du compromis de vente, cette somme doit lui être restituée. Il n’a pas besoin, dans ce cadre, de fournir les motifs de sa rétractation.
De la même façon, si les clauses suspensives ne se réalisent pas, le montant du dépôt de garantie est remis à l’acquéreur. C’est, notamment, le cas lorsque ce dernier ne parvient pas à obtenir de prêt immobilier dans les conditions prévues par le compromis ou la promesse de vente.
En revanche, si l’acheteur renonce à la transaction sans motif valable, le montant du séquestre est reversé par le notaire ou l’agent immobilier au vendeur.
Si l’acheteur renonce à l’achat dans le délai légal de rétraction ou à la suite de la non-réalisation d’une condition suspensive, la restitution des sommes sous séquestre doit avoir lieu dans les 21 jours. Le délai commence à courir à compter de la date de demande de remboursement.
