Le nu-propriétaire d’un bien immobilier partage son droit de propriété avec un usufruitier. Il ne peut pas habiter lui-même le logement ou le mettre en location, mais est autorisé à le revendre. À l’issue de la période d’usufruit, il récupère ensuite la pleine propriété du bien. Quels sont les avantages liés au démembrement d’un bien et à la nue-propriété ?
Qu’est-ce que la nue-propriété ?
Selon l’article 544 du Code civil, la propriété est le « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue », dans les limites fixées par les lois et les règlements. Pour être qualifiée de « pleine propriété », elle doit inclure trois composantes :
- l’usus, qui est le droit d’utiliser et d’habiter le bien ;
- le fructus, qui est le droit d’exploiter le bien (le louer et percevoir les loyers) ;
- l’abusus, qui est le droit de disposer du bien (le vendre).
Ces différents droits peuvent être attribués à plusieurs personnes différentes : on parle alors de démembrement de propriété. Dans ce cas, le partage s’effectue entre :
- un nu-propriétaire, qui possède les murs du bien et a le droit de le revendre ;
- et un usufruitier, qui dispose du droit de jouir du bien en l’habitant lui-même ou en le mettant en location.
Les droits concédés à l’usufruitier sont limités dans le temps. La période d’usufruit expire typiquement au bout de 10 ou 20 ans dans le cadre d’une opération d’investissement, ou au décès de l’usufruitier dans le cadre d’un viager.
À quoi sert la nue-propriété ?
Le démembrement de propriété peut intervenir principalement dans deux situations :
- En anticipation de sa succession, le propriétaire d’un bien immobilier effectue la donation de la nue-propriété de son logement à ses héritiers (enfants, petits-enfants). Il peut ainsi en conserver l’usufruit jusqu’à son décès.
- Le propriétaire vend la nue-propriété de son bien à un investisseur et devient usufruitier. Il peut ainsi rester dans les lieux pendant une période de temps définie, ou jusqu’à son décès dans le cas du viager.
Pourquoi investir en nue-propriété ?
Les principaux avantages d’une telle opération sont d’ordre fiscal et financier. La valeur de la nue-propriété d’un bien, en effet, est inférieure à celle de la pleine propriété. En fonction de la durée de l’usufruit, la décote est comprise entre 30 et 50 % de la valeur du bien immobilier.
Pour rappel, la donation d’un bien immobilier à un descendant donne droit à un abattement d’un montant de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, soit jusqu’à 200 000 € pour un enfant. En cédant uniquement la nue-propriété, l’opération peut donc bien souvent être réalisée en franchise d’impôt.
À l’issue de la période d’usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien et ne paie :
- aucun droit de mutation supplémentaire s’il s’agissait d’une vente ;
- aucun droit de succession s’il s’agissait d’une donation entre vifs.
L’article 606 du Code civil précise, par ailleurs, la répartition des charges entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Le premier est uniquement redevable des plus gros travaux, dont :
- la réparation des murs et voûtes ;
- le rétablissement des poutres et des couvertures ;
- la réfection des clôtures, des digues ou des murs de soutènement.
L’achat d’un bien en nue-propriété peut donc être attractif pour un acquéreur cherchant à réaliser un placement de long terme en optimisant la fiscalité applicable.
Le nu-propriétaire dispose de droits fortement limités sur le bien, mais bénéficie malgré tout d’un statut avantageux. Il n’est redevable ni de la taxe d’habitation ni de la taxe foncière pour le logement, ces deux impôts étant assumés par l’usufruitier. La valeur de sa nue-propriété n’est pas non plus prise en compte dans l’assiette de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
