Lors de la signature d’une promesse de vente, l’acheteur remet au vendeur une somme d’argent en garantie, appelée indemnité d’immobilisation. De quoi s’agit-il exactement ? Toutvabiens fait le point.
Indemnité d’immobilisation : définition
Lors de la signature d’une promesse unilatérale de vente, le vendeur s’engage à céder son bien à l’acquéreur à un prix déterminé. Cet avant-contrat immobilier prévoit, par ailleurs, un délai pendant lequel le bénéficiaire de la promesse peut décider de lever l’option d’achat et ainsi conclure la vente. Ce droit d’exclusivité est en général accordé pour un délai allant de 2 à 3 mois. Pendant ce temps, le vendeur ne peut en aucun cas vendre le bien concerné à un tiers.
En contrepartie, l’acheteur verse généralement une indemnité d’immobilisation au vendeur. Il s’agit d’une somme d’argent, représentant généralement entre 5 et 10 % du prix de vente, permettant de sécuriser l’opération immobilière. En cas d’échec de la vente, elle servira également à compenser le préjudice subi par le vendeur.
À noter que celle-ci n’est pas obligatoire et que son montant est libre. Son principe et son montant devront être clairement indiqués dans la promesse de vente. À défaut, l’acheteur n’est pas tenu de verser d’indemnité d’immobilisation.
Bon à savoir
L’indemnité d’immobilisation est parfois obligatoire
Lorsque le délai de la promesse de vente est de 18 mois ou plus, l’acquéreur est dans l’obligation de verser un dépôt de garantie. Par ailleurs, cet avant-contrat devra alors obligatoirement être signé devant un notaire.
À qui est versée l’indemnité d’immobilisation ?
L’acheteur a le choix de verser cette somme :
- sur le compte d’un notaire séquestre dédié à l’indemnité d’immobilisation, ouvert généralement auprès de la Caisse des dépôts et consignations ;
- sur le compte de l’agent immobilier en charge de la transaction : dans ce cas de figure, ce compte bancaire ne doit servir qu’à la réception de ce type de fonds. Aucun intérêt ne sera, par ailleurs, généré.
L’acheteur peut également remettre cette somme directement au vendeur. Cette option est néanmoins fortement déconseillée.
Il est fréquent d’attendre la fin du délai de rétraction pour demander le versement de l’indemnité d’immobilisation. En vertu de la loi Macron de 2015, les acheteurs ont 10 jours, à compter du lendemain de la réception du contrat signé et complété par les deux parties, pour se rétracter.
Attention, il est important ne pas confondre indemnité d’immobilisation et clause pénale.
En vertu de l’article 1231-5 du Code civil, le vendeur et/ou l’acquéreur s’engage(nt), en cas d’inexécution de leur obligation principale, à verser à l’autre une somme forfaitairement fixée à l’avance. Il s’agit de dommages-intérêts. Le montant de la clause pénale peut être exceptionnellement réévalué par les juges.
Indemnité d’immobilisation : comment la récupérer ?
Si l’acheteur renonce à acheter le bien pendant le délai légal de rétractation de 10 jours, il récupère l’intégralité de son indemnité d’immobilisation, si celle-ci a déjà été versée. De la même façon, s’il décide de ne pas acheter le bien dans le délai prévu par la promesse unilatérale de vente, la somme versée en garantie doit lui être intégralement restituée.
Passé ce délai, le vendeur conserve en principe l’intégralité de l’indemnité, sauf si l’acheteur est en mesure d’invoquer la non-réalisation d’une condition suspensive indiquée dans l’avant-contrat. C’est le cas, par exemple, s’il ne parvient pas à obtenir un prêt bancaire pour financer l’achat du bien. Dans ce cas, l’acheteur est en droit de réclamer la restitution de la somme.
Quant au vendeur, dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, il est en principe tenu de céder son bien. Par conséquent, s’il renonce à sa promesse avant que l’acheteur n’ait levé l’option, il devra lui restituer l’indemnité dans son intégralité. L’acquéreur peut, par ailleurs, réclamer des dommages et intérêts devant le tribunal judiciaire.
À noter que si le vendeur se rétracte alors que l’acheteur avait déjà confirmé l’achat du bien, ce dernier peut également demander à un tribunal de prononcer l’exécution forcée de la vente.
