Une promesse unilatérale de vente permet de spécifier les grandes lignes de la transaction. Il joue donc un rôle majeur lors de la vente d’un bien. Toutvabiens revient en détail sur la définition, le contenu et le fonctionnement de ce document juridique essentiel dans le cadre des achats immobiliers.
Promesse unilatérale de vente : définition
Il s’agit d’un avant-contrat par lequel le vendeur s’engage à vendre son bien immobilier, à certaines conditions, à un acheteur déterminé pendant un certain délai. La promesse unilatérale de vente est donc un engagement ferme de la part du propriétaire.
Contrairement au compromis de vente, le bénéficiaire de la promesse ne s’engage pas à acheter le bien. Il dispose en effet d’une option d’achat qu’il peut décider de lever ou non.
La promesse unilatérale de vente peut être signée sous seing privé entre les parties, par l’intermédiaire d’un agent immobilier ou devant notaire. À noter que lorsque le délai accordé à l’acheteur pour lever l’option d’achat est supérieur à 18 mois, la promesse doit obligatoirement prendre la forme d’un acte authentique.
Enfin, la promesse unilatérale sous signature privée doit être authentifiée. Les parties doivent donc l’enregistrer au centre des impôts fonciers dans les 10 jours à compter de sa signature.
Comment fonctionne la promesse unilatérale de vente ?
Il est fréquent que l’avant-contrat prévoit le versement par l’acheteur d’une indemnité d’immobilisation du bien. En règle générale, celle-ci s’élève entre 5 et 10 % du prix net vendeur (hors frais d’agence et frais de notaire). Son principe et son montant doivent impérativement être indiqués dans la promesse unilatérale de vente. Par ailleurs, l’indemnité doit être consignée chez un professionnel (notaire ou agent immobilier). À défaut, elle ne doit être versée qu’une fois le délai de rétraction achevé. En effet, depuis la loi Macron de 2015, l’acheteur dispose d’un délai de 10 jours, à compter du lendemain de la remise de la promesse signée, pour se rétracter sans motif. Si l’acheteur utilise son droit de rétractation, l’indemnité d’indemnisation doit lui être entièrement restituée.
Pendant le délai précisé dans la promesse de vente, le vendeur ne peut en aucun cas céder son bien à un tiers. L’acheteur, de son côté, peut décider de lever l’option. Dans ce cas de figure, il devient acquéreur du bien immobilier une fois l’acte authentique signé devant notaire. L’indemnité d’immobilisation sera alors déduite du prix de vente. Comme pour le compromis de vente, cette signature suppose que l’ensemble des conditions suspensives prévues dans la promesse se soient réalisées.
A contrario, si le bénéficiaire ne lève pas l’option, le vendeur est libéré de sa promesse. Il conserve alors l’indemnité d’immobilisation à titre de compensation.
Que contient la promesse unilatérale de vente ?
Elle doit comporter un certain nombre d’informations et notamment :
- Les éléments relatifs aux parties permettant leur identification : nom, prénom, adresse du vendeur et de l’acheteur, régime matrimonial.
- Les données assurant l’identification exacte du bien immobilier concerné : adresse, référence cadastrale, surface privative habitable si le bien est en copropriété, annexe.
- Les servitudes, hypothèques et contrat de location en cours.
- Le prix, les frais d’agence et de notaire.
- Les modalités de financement.
- Les obligations des parties : montant de l’indemnité d’immobilisation, délai et modalités pour lever l’option d’achat.
- Le délai de rétractation.
- Les conditions suspensives : obtention d’un emprunt (montant, taux maximum, durée) ou encore exercice du droit de préemption de la commune.
La promesse de vente doit être accompagnée d’une série d’annexes dont le dossier de diagnostic technique obligatoire et les documents concernant la copropriété.
En cas d’absence d’une information substantielle, la promesse de vente pourrait être déclarée nulle. Par ailleurs, le délai de rétraction ne commence à courir qu’à compter du lendemain de la notification de la promesse complétée.
En cas de signature d’une promesse unilatérale de vente, le vendeur qui déciderait de vendre son bien à un tiers, engagerait sa responsabilité. L’acheteur pourrait ainsi agir en justice pour lui réclamer des dommages et intérêts, voire demander l’exécution forcée de la vente.
