Le contrat de viager est une vente immobilière spécifique. Le prix du bien concerné consiste en une rente annuelle au profit du vendeur. Toutvabiens fait le point sur ce revenu périodique, aussi appelé rente viagère.
Qu'est-ce qu'une rente viagère ?
Il s’agit d’une somme d’argent versée régulièrement par un acquéreur à un vendeur jusqu’au décès de ce dernier. Celui-ci conserve, pendant toute la durée du viager, le droit d’occuper le logement. L’acheteur en acquiert uniquement la nue-propriété. Au décès de l’usufruitier, l’acquéreur obtient la pleine propriété du bien immobilier concerné. En principe, ce type de vente immobilière est réalisé avec un cédant d’un certain âge.
La rente viagère peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle. La périodicité des versements, aussi appelés arrérages, est déterminée par les parties. Elle doit être clairement indiquée dans l’acte authentique de vente. Si les paiements sont interrompus par l’acheteur, le vendeur peut agir devant le juge judiciaire dans un délai de 5 ans.
Bien souvent, les rentes viagères sont accompagnées du versement d’un bouquet au jour de la signature du contrat de vente chez le notaire. Ce paiement initial n’est pas obligatoire. Il représente en général 30 % du prix du bien.
Si la vente est réalisée par plusieurs cédants, les versements devront se poursuivre jusqu’au décès du dernier bénéficiaire.
Comment calculer une rente viagère ?
Le montant des versements est calculé en fonction de barèmes déterminés selon plusieurs facteurs :
- La valeur vénale du bien immobilier concerné au jour de la vente
- La rentabilité du viager
- L’âge du vendeur et son espérance de vie selon l’INSEE et les compagnies d’assurances
- Le montant éventuel du bouquet
- Le taux de revenu du capital
- L’occupation ou non du bien par le vendeur
Lorsque le vendeur continue d’occuper son logement, l’acheteur ne peut pas utiliser le bien. Le montant de la rente est donc moins élevé que pour un viager libre. Dans ce cas de figure, l’acquéreur peut en effet utiliser le logement. Il convient donc d’appliquer une décote, afin de prendre en compte la valeur de son droit d’usage et d’habitation.
Par la suite, le montant de la rente doit être réévalué, chaque année, en fonction du barème établi par la loi de finances de l’année en cours.
Il est important de bien évaluer le montant de la rente viagère. En effet, en cas de sous-évaluation, l’administration fiscale peut requalifier le contrat de vente en donation.
Comment est imposée une rente viagère ?
Elle bénéficie d’une fiscalité avantageuse. En effet, seule une portion de la rente viagère est imposée au titre de l’impôt sur les revenus. Celle-ci varie en fonction de l’âge du vendeur au jour de la signature de l’acte authentique devant le notaire :
- 70 % si le bénéficiaire à moins de 50 ans ;
- 50 % s’il est âgé entre 50 et 59 ans ;
- 40 % s’il a moins de 70 ans ;
- 30 % à partir de 70 ans.
Les revenus issus d’une rente viagère doivent être mentionnés sur la déclaration d’impôt du bénéficiaire. Ce dernier doit y indiquer le montant brut perçu au titre de l’année de référence par les membres du foyer fiscal. Si la rente viagère est constituée au profit de plusieurs crédirentiers, l’administration fiscale tient compte de l’âge de chacun d’eux pour déterminer la part imposable de chacun des contribuables concernés.
La rente viagère augmente donc les impôts du bénéficiaire. En contrepartie, il peut profiter d’un revenu supplémentaire pour compléter sa retraite, par exemple. Pour l’acheteur, c’est une solution intéressante pour se constituer un patrimoine sans faire appel à un crédit immobilier.
