Le régime de l’indivision permet à plusieurs personnes de posséder en commun un bien immobilier. Qu’elle soit choisie volontairement dans le cadre d’un achat à plusieurs, ou imposée suite à un héritage ou un divorce, l’indivision a pour principal avantage une certaine souplesse de gestion.
La propriété en indivision : de quoi s’agit-il ?
L’indivision peut se définir comme la propriété d’un même bien par plusieurs personnes, appelées les « indivisaires ». Ce régime est prévu et encadré par les articles 815 et suivants du Code civil.
Dans le cadre d’une indivision, il est attribué à chaque indivisaire une quote-part de propriété sur le bien détenu en commun, soit, par exemple, une répartition à 50/50 entre deux indivisaires, ou encore une répartition 50/25/25 entre trois indivisaires.
La prise de décision au sein d’une indivision est encadrée de façon précise. Il convient de distinguer :
- les actes conservatoires liés à l’entretien du bien (réfection de toiture, remplacement de chaudière…), qui peuvent être librement engagés par l’un des indivisaires sans en référer aux autres ;
- les actes de gestion (administration du bien, renouvellement de bail locatif, vente de meubles…), qui nécessitent la majorité des deux tiers (66 %) des parts ;
- les actes de disposition (vente ou donation du bien), qui requièrent l’unanimité des indivisaires.
L’indivision est, par définition, un état temporaire. L’article 815 du Code civil énonce ainsi que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». En pratique, un indivisaire peut :
- revendre sa part à un autre indivisaire ;
- revendre sa part à un tiers, uniquement en cas d’accord unanime des autres indivisaires ;
- à défaut d’accord, saisir le tribunal judiciaire pour provoquer le partage du bien indivis, ce qui signifie que chaque indivisaire deviendra le propriétaire exclusif d’une partie du bien (bâtiment principal, annexe, terrain…).
À quoi sert la propriété en indivision ?
L’indivision des biens est une situation qui peut, notamment, intervenir :
- entre plusieurs héritiers, dans le cadre d’une indivision successorale ;
- à la suite d’un divorce, dans le cadre d’une indivision post-communautaire ;
- de façon volontaire, dans le cadre d’un achat immobilier en commun.
L’indivision est le régime juridique le plus simple pour acheter à plusieurs, notamment pour les concubins et les partenaires pacsés souhaitant acquérir en commun une résidence principale. Ce régime apparaît nettement moins formel et contraignant que la création d’une société civile immobilière (SCI), notamment.
En cas de succession, elle apporte un cadre utile aux héritiers pour la gestion courante et la prise des décisions importantes relatives au bien. Elle évite les situations de blocage en cas de mésentente, en prévoyant la possibilité d’une décision à la majorité dans un grand nombre de cas.
Il est possible à l’un des indivisaires d’occuper seul le bien, sous réserve de devoir verser une indemnité aux autres propriétaires (sauf décision contraire de ces derniers).
Comment gérer une propriété indivise ?
La rédaction d’une convention d’indivision est facultative, mais constitue une précaution recommandée. Ce document, obligatoirement établi par écrit et devant le notaire, est conclu pour une durée déterminée et ne pouvant excéder cinq ans. Il peut, toutefois, faire l’objet d’une reconduction tacite à l’issue.
La convention a pour objet de clarifier les règles de gestion d’un bien en indivision. Elle peut, notamment :
- établir une répartition des dépenses liées à l’entretien du logement ;
- désigner un gérant parmi les indivisaires, chargé des affaires courantes ;
- définir le montant de l’indemnité d’occupation due par l’indivisaire qui habite le bien.
La gestion d’un bien immobilier détenu par plusieurs propriétaires peut présenter certaines difficultés, notamment en cas d’indivision forcée suite à un héritage ou un divorce. Dans tous les cas, il est recommandé de vous appuyer sur les conseils d’un notaire pour définir les règles de fonctionnement les plus adaptées à chaque bien indivis.
