L’article L. 442-1 définit le lotissement comme « la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». Apparu en 1919 et popularisé dans les années 50, le lotissement est la forme urbaine la plus usitée pour l’habitat. Toutvabiens revient en détail sur cette notion d’urbanisme essentielle.
Qu’est-ce qu’un lotissement ?
En vertu de sa définition précisée par l’Ordonnance n° 2011-1916 du 22 décembre 2011, un lotissement est constitué d’un ensemble de lots fonciers provenant de la division d’un terrain. L’objectif est par la suite de construire sur ces différentes parcelles afin de les vendre ensemble ou séparément. Les terrains peuvent ainsi être cédés à une personne construisant pour elle-même ou à un promoteur.
La plupart des lotissements sont situés en banlieue ou zone périurbaine, voire dans les secteurs ruraux. Il existe deux formes de constructions :
- Le plan hippodamien ou quadrillé : il consiste en un traçage orthogonal de rues parallèles et perpendiculaires.
- L’aménagement en chandelier : il s’agit d’utiliser des culs-de-sac débouchant sur une rue secondaire menant à une rue principale.
Pour permettre la mise en vente d’un terrain situé dans un lotissement, les parcelles doivent être bornées et viabilisées. Le lotisseur réalise :
- Les voies d’accès
- Les espaces collectifs
- Les raccordements aux réseaux d’eau, d’électricité, d’égouts et de télécommunication
Le lotissement s’oppose aux terrains isolés. Ces derniers, aussi appelés terrains en diffus, ne proviennent pas d’une division foncière. Ils peuvent être mis en vente sans être bornés et viabilisés.
Comment créer un lotissement ?
Deux procédures distinctes sont prévues par l’article L. 442-3 du Code de l’urbanisme. La première consiste en l’obtention préalable d’un permis d’aménager. Il est obligatoire si le lotissement prévoit des voies, espaces et équipements communs à plusieurs lots. Pour obtenir ce permis, le lotisseur doit notamment fournir :
- Le plan de situation du terrain
- Une notice décrivant le terrain
- Un plan coté en trois dimensions décrivant avec précision le projet et les plantations à conserver
Si aucun espace commun n’est prévu, une simple déclaration de travaux est suffisante. Le lotisseur doit inclure dans son dossier, les documents suivants :
- Le formulaire Cerfa 13409*07
- Le plan de situation du terrain dans la commune
- Un plan en trois dimensions de l’aménagement indiquant les mesures et les divisions foncières envisagées
Quelles sont les règles d’un lotissement privé ?
Dans les lotissements privés, chacun est propriétaire de la parcelle où se trouve sa maison, mais également d’une partie des espaces communs.
Les règles applicables au lotissement sont donc relativement similaires à celles d’une copropriété. Comme les copropriétaires, les colotis se réunissent pour prendre les décisions concernant la gestion des espaces communs. Ils doivent par ailleurs respecter un règlement intérieur mis en place par le lotisseur. Ce document contient notamment les différentes modalités de construction à suivre mais également toutes les règles de vie du lotissement (horaires de tonte des pelouses, métiers autorisés dans le lotissement, installations autorisées dans les jardins).
Il existe cependant deux différences notables :
- Si le syndic de copropriété s’occupe des immeubles, le lotissement est géré par une association syndicale libre (ASL)
- Les co-lotis paient les frais de gestion des espaces communs à parts égales. Au contraire, dans les copropriétés, la valeur du bien détermine le montant de la participation de chacun.
Enfin, dans le cadre d’un lotissement communal, la mairie reste propriétaire des espaces communs. Dans ce cas, il n’existe pas d’ASL pour décider de leur gestion. La municipalité s’en charge seule sans intervention des colotis.
La loi Alur prévoyait la caducité des règles d’urbanisme des lotissements après 10 ans. Difficilement applicable, cette mesure a finalement été abandonnée par la loi Élan. Cette dernière a en effet réaffirmé l’opposabilité des règles de lotissement aux autorisations d’urbanisme. Quant aux parties communes, leur affectation peut désormais être modifiée à la double majorité des co-lotis.
