Électricité, gaz, eau potable, accès à la voirie… La viabilisation d’un terrain a pour objet de rendre la parcelle habitable en effectuant tous les raccordements indispensables. Le coût de l’opération pour rendre un terrain viabilisé peut varier sensiblement en fonction de la configuration des lieux et de la complexité des travaux. Comment et pourquoi viabiliser un terrain ?
Terrain viabilisé : de quoi s’agit-il ?
La viabilisation d’un terrain est une étape préliminaire à la construction d’un bâtiment. Elle consiste à effectuer les divers raccordements nécessaires à la future construction, et à amener notamment en limite de propriété :
- le réseau routier ;
- le réseau d’eau potable ;
- le réseau d’assainissement collectif (lorsqu’il existe) ;
- le réseau de distribution d’électricité ;
- le réseau de téléphone ;
- le réseau de distribution de gaz (le cas échéant).
Il convient de bien distinguer la notion de terrain viabilisé et celle de terrain constructible : en effet, une parcelle peut être située dans une zone déclarée constructible par le plan local d’urbanisme (PLU), sans pour autant avoir fait l’objet d’une viabilisation.
Pourquoi viabiliser un terrain ?
La viabilisation du terrain est une étape incontournable avant de procéder à la construction d’un bien immobilier habitable. Cela implique a minima un accès à la voirie, à l’énergie et à l’eau potable.
Un propriétaire souhaitant vendre son terrain peut également avoir intérêt à le viabiliser avant de publier l’annonce. En effet, une parcelle disposant déjà de l’ensemble des raccordements utiles se vend à la fois plus vite et plus cher : le prix moyen constaté au mètre carré augmente de 49 % après une viabilisation, ce qui peut donc en faire une opération très rentable.
Le coût de la viabilisation d’un terrain est relativement variable et dépend de paramètres multiples comme :
- la superficie totale du terrain ;
- la distance plus ou moins grande des réseaux à raccorder ;
- le montant de la taxe locale d’équipement (TLE) et celui de la préparation raccordement égout (PRE), qui varient d’une commune ou intercommunalité à l’autre.
Le coût total de l’opération sera, par exemple, plus élevé pour un terrain très isolé que pour une parcelle située dans un lotissement pavillonnaire : comptez, en moyenne, 10 000 à 15 000 € dans le premier cas et 3 000 à 5 000 € seulement dans le second.
Comment viabiliser un terrain ?
Dans le cadre de la vente d’un logement neuf en l’état futur d’achèvement (VEFA), la procédure de viabilisation du terrain est prise en charge par le promoteur ou le constructeur. Les frais de viabilisation sont évalués et intégrés dans le coût global du projet présenté à l’acquéreur. Par ailleurs, les parcelles mises en vente au sein d’un lotissement sont systématiquement viabilisées.
Si le propriétaire d’un terrain constructible souhaite procéder lui-même à la viabilisation, il devra tout d’abord solliciter un certificat d’urbanisme auprès de sa mairie ou de son intercommunalité. Ce document mentionne les principales caractéristiques du terrain, ainsi que les raccordements possibles et les accès aux équipements publics.
Sur la base de ce certificat d’urbanisme, le propriétaire devra ensuite soumettre des demandes de devis de raccordement aux entreprises et organismes concernés, soit, notamment :
- la Société d’Aménagement Urbain et Rural (SAUR) pour le raccordement en eau potable ;
- Enedis pour le raccordement au réseau d’électricité ;
- le service assainissement de la mairie concernant le tout-à-l’égout ;
- Engie pour le raccordement au réseau de gaz naturel, ou GRDF lorsque la longueur de raccordement dépasse 30 mètres ;
- Orange concernant le raccordement au réseau téléphonique.
En cas de vente de terrain, aucune obligation ne s’impose au vendeur ou à l’acquéreur en matière de viabilisation. Il est possible de vendre, en l’état, une parcelle non raccordée. Le nouveau propriétaire, de même, est libre de ne pas procéder à la viabilisation s’il n’envisage pas de construire un bâtiment pour le moment.
