Un propriétaire qui occupe son propre logement n’a pas à payer de loyer en contrepartie. Pourtant, un concept de loyer implicite est régulièrement développé par les responsables politiques et les économistes, afin de prendre en compte ce revenu théorique. Toutvabiens vous donne les clés pour mieux comprendre le loyer fictif et sa possible utilisation fiscale.
Loyer fictif : définition
À ce jour, cette notion demeure purement théorique, puisqu’elle n’existe qu’à travers des propositions de la part de responsables politiques et d’économistes, afin d’instaurer une nouvelle taxation des propriétaires. Le loyer fictif ne dispose donc d’aucune existence légale.
Le loyer correspond à la somme d’argent qu’un locataire verse, en principe mensuellement, à son bailleur au titre d’un contrat de bail immobilier. Le loyer fictif correspond au montant que le propriétaire devrait en principe verser s’il était locataire de son logement. Pour certains, cela représente en effet un revenu indirect provoqué par l’absence de dépense. Le loyer fictif s’appuie donc sur un principe d’inégalité de traitement fiscal entre les propriétaires et les locataires. Ces derniers, soumis pourtant aux mêmes impôts, doivent en effet s’acquitter, en plus, de leur loyer. Pour certains, il s’agirait donc d’une mesure de justice sociale.
À noter qu’avant 1965, le Code général des impôts prévoyait l’imposition des loyers implicites. Elle impliquait, en contrepartie, une déduction de toutes les charges afférentes au logement. Étant considéré comme un frein à l’accès à la propriété, cet impôt a été supprimé. Il demeure pourtant en vigueur dans certains pays comme la Suisse, la Suède, ou encore le Danemark.
Comment calculer le loyer fictif ?
En principe, le loyer est indiqué dans le contrat de bail signé entre le propriétaire bailleur et le locataire. Par définition, aucun document contractuel ne permet de définir ce montant.
Le loyer implicite serait calculé sur la base de la valeur locative cadastrale de l’appartement ou de la maison occupée par le propriétaire. Celle-ci correspond au montant du loyer annuel d’un bien, si celui-ci est loué dans les conditions normales du marché et sans aucune vacance.
L’administration fiscale utilise déjà la valeur locative cadastrale pour établir les taxes et impôts locaux telles que la taxe d’habitation ou la taxe foncière. Pour déterminer ce montant, elle multiplie la superficie exacte du logement par un tarif spécifique, fixé par le Fisc à l’aide de la référence revalorisée des loyers du 1er janvier 1970. Cette valeur locative est donc évolutive. Elle peut, par exemple, être modifiée en fonction de travaux et d’aménagements réalisés par le propriétaire.
Comment serait imposé le loyer fictif ?
Plusieurs propositions ont été émises pour procéder à l’imposition du loyer fictif :
- Pour certains responsables politiques et économistes, le montant du loyer serait tout simplement à ajouter aux autres revenus du propriétaire. Les loyers fictifs, considérés alors comme des revenus, seront donc imposables.
- D’autres proposent de permettre aux locataires de déduire leur loyer de leurs revenus. Cette solution offre l’avantage de ne pas ajouter une taxation aux contribuables propriétaires. Elle représente néanmoins un manque à gagner pour l’État.
- Enfin, un troisième courant de pensée pousse à une grande réforme de la taxe foncière, afin de prendre en compte les loyers fictifs des propriétaires occupants leur propre logement.
Si elle est mise en œuvre, cette nouvelle taxe pourrait réduire l’attractivité du marché immobilier tout en complexifiant encore un peu plus la fiscalité immobilière. Néanmoins, pour certains, l’imposition du loyer fictif pourrait être une solution de plus pour diminuer le nombre de logements vacants.
