Le vendeur d’un bien immobilier réalise une moins value immobilière lorsque le prix de vente est inférieur au prix d’acquisition initial. Sauf exception, cette perte ne peut pas compenser la plus-value réalisée sur d’autres transactions, ni faire diminuer les revenus imposables du vendeur. Les moins-values immobilières sont à mentionner sur une ligne spécifique de la déclaration de revenus.
Qu’est-ce qu’une moins-value immobilière ?
Le propriétaire d’un terrain, d’une maison, ou encore d’un appartement peut choisir de mettre son bien en vente à tout moment. Deux situations peuvent se présenter :
- il parvient à vendre son bien à un prix supérieur à celui auquel il l’avait acquis, et réalise donc une plus-value immobilière ;
- il obtient pour son bien un montant inférieur au prix d’achat initial, et génère alors une moins-value immobilière.
La plus-value et la moins-value correspondent ainsi à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Cette différence est positive dans le premier cas, et négative dans l’autre.
Une moins-value, concrètement, démontre une diminution de la valeur du bien entre le jour de son acquisition et celui de sa vente. Ce phénomène peut avoir pour explication, entre autres :
- une dégradation de l’état général du bien immobilier à la suite d’un mauvais entretien ;
- une dégradation de l’environnement du bien (construction d’un immeuble en vis-à-vis, quartier devenu moins attractif…) ;
- une diminution générale des prix dans la commune.
Certaines compagnies d’assurances, mais aussi des agences et professionnels de l’immobilier, proposent désormais une assurance revente. Cette garantie permet à l’acquéreur d’être remboursé de la moins-value réalisée en cas de revente pour une raison de force majeure (divorce, licenciement, mutation professionnelle…). Elle est généralement limitée à une durée maximale de 5 ans après l’achat et le montant remboursé ne peut excéder 10 à 20 % de la valeur du bien.
Quelles sont les implications fiscales d’une moins-value immobilière ?
Une plus-value permet au vendeur de dégager un bénéfice net, qui fait l’objet d’une imposition sur le revenu, sauf lorsque le bien vendu constituait sa résidence principale. À l’inverse, la moins-value constitue une perte d’argent pour le vendeur, qui ne peut donc pas être taxé sur cette transaction.
La réalisation d’une moins-value immobilière, par ailleurs, ne peut s’imputer :
- ni sur le revenu global du vendeur ;
- ni sur d’éventuelles plus-values réalisées au cours de la même année ou ultérieurement.
Autrement dit, une mauvaise opération immobilière ne vous permet pas, pour autant, de diminuer votre revenu imposable de l’année. Elle ne vous autorise pas non plus à payer moins d’impôts sur une autre transaction un peu plus profitable. Cette vente représente donc une perte sèche. Il s’agit d’un principe posé par l’article 150 VD du Code général des impôts.
Une seule exception est prévue par l’alinéa II du même article : celui de la vente d’un immeuble qui aurait été acquis par son propriétaire par fractions successives (un logement après l’autre). Dans ce cas, en effet, il est possible que la vente génère une plus-value concernant certains logements et une moins-value pour d’autres. Les gains et les pertes sont alors mis en balance par le notaire pour déterminer la plus-value (ou la moins-value) globale.
Comment déclarer une moins-value immobilière ?
Une plus-value immobilière, lorsqu’elle est imposable, est automatiquement déclarée aux services fiscaux au moment du règlement de la transaction chez le notaire. Il est cependant nécessaire de la reporter à nouveau sur votre prochaine déclaration de revenus, au niveau la ligne 3VZ de votre formulaire. En effet, ce montant sera intégré dans votre revenu fiscal de référence (RFR) de l’année déclarée, et doit donc apparaître. Il ne donnera pas lieu à une double imposition.
En cas de moins-value immobilière, il vous suffit d’indiquer « 0 » dans cette case.
La déclaration de revenus prévoit désormais une rubrique spécifique pour signaler à l’administration fiscale des points d’incertitude qui pourraient vous poser difficulté. N’hésitez pas à l’utiliser pour mentionner la moins-value réalisée, ou à contacter directement votre service des impôts avant de valider le formulaire.
Pour le calcul de la plus-value ou de la moins-value, il vous faut prendre en compte le prix d’achat et le prix de vente frais d’agence inclus (FAI), et non pas le prix net vendeur. En revanche, les frais de notaire payés au moment de l’acquisition et de la vente n’entrent pas en compte.
