Dans certaines circonstances, il arrive que la propriété d’un bien soit partagée entre plusieurs personnes. Ce démembrement implique de nombreuses conséquences, parfois complexes. Toutvabiens vous donne les clés pour comprendre ce que recouvrent exactement la nue-propriété et l’usufruit.
Que veut dire nue-propriété et usufruit ?
En droit français, la propriété se compose, en réalité, de 3 éléments distincts :
- L’usus, qui correspond au droit de faire usage du bien immobilier sans pour autant pouvoir en tirer un quelconque profit.
- L’abusus, qui octroie le droit de disposer du logement, c’est-à-dire de le vendre, le transmettre ou le modifier.
- Le fructus, qui offre au propriétaire la possibilité d’obtenir un profit lors de l’utilisation du bien (en pratique cela revient à la mise en location).
Lorsque les trois éléments sont détenus par une seule et même personne, on parle alors de pleine propriété. Cependant, dans certains cas de figure, il peut y avoir un démembrement de cette dernière. En pratique, cela signifie qu’une personne obtient l’usus et le fructus du bien, c’est-à-dire l’usufruit, alors qu’une autre personne dispose uniquement de l’abusus, aussi appelé nue-propriété.
Usufruit et nue-propriété : quelles conséquences ?
Les droits associés sont définis par les articles 578 et suivants du Code civil. En vertu de ces derniers, lors d’un démembrement de propriété, le nu-propriétaire peut vendre le bien concerné, avec l’accord de l’usufruitier. Il ne pourra, néanmoins, ni l’occuper ni le mettre en location afin de percevoir des loyers.
L’usufruitier, de son côté, peut occuper le logement et le louer à titre gratuit ou onéreux. Il ne pourra, cependant, jamais vendre le bien. Il ne peut pas non plus en modifier l’usage. Par exemple, s’il dispose de l’usufruit sur un appartement destiné à l’habitation, il ne peut en aucune façon le transformer en local commercial.
Par ailleurs, ce démembrement implique des conséquences en matière d’entretien du bien. En vertu de l’article 605 du Code civil, l’usufruitier est ainsi tenu aux réparations mineures. Il s’agit de toutes celles relatives à l’entretien courant (changement des ampoules, par exemple). Les gros travaux, tels que définis par l’article 606, demeurent à la charge du propriétaire, à moins que les dommages aient été provoqués par un défaut d’entretien de l’usufruitier. Il s’agit des réparations concernant :
- les murs porteurs et poutres ;
- le rétablissement des poutres et charpentes ;
- les couvertures et des murs de soutènement ;
- les clôtures.
Pourquoi démembrer un bien immobilier ?
En vertu de l’article 579 du Code civil, le démembrement de propriété peut être légal ou conventionnel. Le plus fréquemment, la séparation de la nue-propriété et de l’usufruit est réalisée contractuellement. L’usufruit peut être accordé à un tiers par le propriétaire d’un logement à titre gratuit ou à titre onéreux. C’est le cas par exemple des donations et viagers.
La plupart du temps, le démembrement a pour objectif de réduire la fiscalité lors d’une succession. Par exemple, en transmettant la nue-propriété de leur bien à leur enfant de leur vivant, les parents réduisent automatiquement les frais de succession futurs. Aucun droit ne sera à payer sur la valeur de l’usufruit lors de la reconstitution de la pleine propriété au moment de leur décès. Cela est d’autant plus intéressant que les nus-propriétaires ne sont pas redevables des taxes applicables au bien (habitation et foncière). Celles-ci restent, en effet, à la charge de l’usufruitier.
Il existe également des démembrements consécutifs à l’exécution de règles juridiques. C’est le cas, par exemple, de l’usufruit légal prévu par l’article 757 du Code civil accordé au conjoint survivant.
L’expiration du temps pour lequel il a été accordé, le décès de l’usufruitier, ou encore le non-usage du droit pendant 30 ans, mettent fin au démembrement de propriété. Un juge peut également décider de redonner la pleine jouissance du bien au nu-propriétaire à la suite d’un abus de droit de l’usufruitier (dégradation du logement, par exemple.).
