Le contrat de rente viagère est régi par les articles 1965 à 1983 du Code civil. Selon les circonstances, le viager libre peut présenter de nombreux avantages. Cette forme de transaction immobilière est néanmoins soumise à des règles bien spécifiques. Toutvabiens vous explique tout.
Le viager libre : définition
Dans un premier temps, il faut tout d’abord définir la notion de viager. Il s’agit d’une transaction dans laquelle un vendeur cède son bien immobilier à un tiers en échange du versement d’une rente mensuelle, trimestrielle ou annuelle. À ce versement s’ajoute parfois un bouquet, c’est-à-dire une somme d’argent versée lors de la signature de l’acte de vente.
Il existe deux types de type de viager :
- Le viager occupé : dans ce cas de figure, le vendeur conserve son droit d’usage et d’habitation du logement jusqu’à son décès.
- Le viager libre : l’acquéreur peut occuper le bien dès la signature de l’acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur.
La vente en viager, qu’il soit libre ou occupé, repose toujours sur un aléa. Au moment de la signature de l’acte authentique chez le notaire, personne ne sait quand le vendeur va décéder. L’acheteur ignore donc le montant global des mensualités à verser. Par conséquent, il ne connaît pas le prix de son acquisition immobilière. Cette caractéristique est essentielle à la validité d’un contrat de viager. Si l’aléa est absent, la vente peut être annulée devant le juge judiciaire. D’après la jurisprudence, une maladie en phase terminale frappant le vendeur dont le décès a été constaté 15 jours après la vente doit être considéré comme une absence d’aléa.
Comment fonctionne le viager libre ?
L’acheteur et le vendeur fixent librement le montant du bouquet à apporter. Généralement, cette somme représente entre 20% et 30% de la valeur vénale du bien immobilier. À noter qu’il est possible de rencontrer des viagers libres sans bouquet.
Le calcul de la rente du viager libre est plus simple que pour celle du viager occupé. En effet, il n’est pas nécessaire de prendre en compte le droit d’usage et d’habitation du vendeur. La rente correspond donc tout simplement au prix réel du bien moins le montant bouquet divisé par douze.
Contrairement au viager occupé, il s’agit d’une vente de la pleine propriété. L’acquéreur peut donc occuper le logement dès la signature de l’acte authentique (ou à la date convenue entre les parties). Il peut également le mettre en location et percevoir les loyers.
Contrairement à un bien vendu en viager occupé, la totalité des charges et des travaux applicables au logement sont redevables par l’acheteur.
Les avantages et les inconvénients du viager libre
Le principal avantage est évidemment la possibilité d’occuper directement le bien. C’est donc un achat intéressant si vous souhaitez utiliser le logement comme résidence principale. Le viager libre peut également être sollicité par les investisseurs immobiliers. Ces derniers peuvent en effet proposer le bien immobilier à la location.
Cette forme de transaction immobilière est également avantageuse financièrement. Contrairement à un achat classique, l’acquéreur n’a pas à verser la totalité du prix du bien au jour de la signature chez le notaire. Le viager libre est donc une solution pour ceux qui souhaitent devenir propriétaire sans pour autant souscrire à un prêt immobilier. À noter qu’à cet égard, le bouquet versé par l’acheteur ne peut en aucune façon être financé par un emprunt bancaire.
Il présente cependant quelques inconvénients. Contrairement à un viager occupé, le prix d’acquisition global est souvent plus élevé pour l’acheteur. Par ailleurs, le nombre de biens disponibles en viager libre est également très faible et il peut donc être difficile de trouver le bien idéal.
Quels avantages pour le vendeur ?
Si le logement vendu était sa résidence principale, aucun impôt sur le bouquet versé par l’acheteur ne s’applique. Quant aux rentes, grâce à divers abattements, elles sont très peu imposées. Enfin, le viager libre permet au vendeur de financer par exemple sa maison de retraite.
Il est tout à fait possible de revendre un viager libre même si le vendeur est toujours en vie. Pour cela, il est préférable de détenir le bien dans une zone dynamique et d’avoir acquis son logement à un bon prix afin de rentabiliser son investissement.
