Une demande de permis de construire doit toujours être accompagnée d’un plan de masse. Ce document, coté et normé, permet notamment de vérifier le respect des principales règles d’urbanisme. Il doit inclure un certain nombre de détails essentiels à la bonne compréhension du futur chantier de construction.
Qu’est-ce qu’un plan de masse ?
Il s’agit d’une représentation graphique et aérienne d’un terrain, qui reprend et détaille les dimensions exactes de tous les éléments d’une construction. Il fait partie des pièces obligatoires à joindre avec :
- une demande de permis de construire, dès lors que la surface de plancher construite est supérieure ou égale à 20 m² ;
- une déclaration préalable de travaux, pour les chantiers créant une surface de plancher comprise entre 5 et 20 m².
Dans le premier cas, il est appelé « PCMI2 ». Dans le deuxième cas, il porte le code de référence « DP2 ».
Le document est constitué de deux feuillets, qui décrivent respectivement :
- l’état actuel du terrain (« plan de masse existant ») ;
- l’état prévisionnel du terrain après la réalisation de la construction (« plan de masse projet »).
Il ne doit, notamment, pas être confondu avec :
- l’extrait cadastral, moins précis, qui définit les limites de terrain et l’environnement général de la construction ;
- le plan de situation, qui propose une vue large du terrain dans son environnement et à l’échelle du quartier ou de la ville, souvent à partir d’une carte IGN ;
- le plan de coupe, qui affiche le profil de la future construction – par opposition à la vue de haut du plan de masse – et fournit ainsi des informations utiles sur la hauteur et la profondeur du bâti.
Que doit contenir le plan de masse ?
Tous les éléments distinctifs d’un terrain et de ses constructions doivent apparaître sur ce type de plan. Ce dernier, qui doit respecter des contraintes strictes d’échelle et de cotation, affiche notamment :
- les délimitations et dimensions exactes des constructions déjà présentes sur le terrain ;
- celles des constructions en projet ;
- les parties du terrain subissant une modification pour la réalisation du chantier (terrassement, nivellement…) ;
- la végétation et les arbres plantés sur le terrain, en distinguant ceux qui devront éventuellement être abattus pour la réalisation du chantier ;
- la localisation des divers raccordements (eau, gaz, électricité et assainissement) ;
- l’endroit exact où les deux photographies du terrain – obligatoires pour le dossier de permis de construire – ont été réalisées.
L’échelle utilisée doit être mentionnée de façon lisible sur le plan de masse, et comprise entre 1/50e et 1/500e.
La direction du nord, enfin, doit être matérialisée par une flèche.
Comment réaliser un plan de masse ?
La création d’un plan de masse requiert des compétences techniques poussées dans le domaine du dessin en bâtiment. Le document implique un haut degré de précision pour assurer le respect des échelles et proposer une cotation cohérente. Un plan imprécis ou incomplet, de plus, expose à un refus de permis de construire par les services de l’urbanisme.
Il est recommandé de faire appel à un professionnel pour procéder à son élaboration. Il peut s’agir, notamment :
- de l’architecte en charge du projet ;
- d’un géomètre expert, qui procédera par la même occasion au bornage du terrain ;
- de l’artisan qui va réaliser les travaux.
Un propriétaire a, néanmoins, tout à fait le droit de rédiger lui-même le plan s’il pense avoir la compétence nécessaire.
Le plan de masse se montre particulièrement précis en matière de dimensions et de distances. Pour les constructions, indiquez non seulement la hauteur jusqu’au sommet du toit (faîtage), mais aussi jusqu’à la sablière (gouttière). De même, précisez toujours la distance entre les différentes constructions et avec les limites de terrain.
