Permis de construire, déclaration préalable de travaux… Les démarches administratives applicables à votre prochain projet de construction ou d’extension de bien immobilier dépendent de la surface de plancher nouvellement créée. Découvrez l’essentiel à savoir concernant son calcul avec Toutvabiens.
Surface de plancher : quelle définition ?
La surface de plancher est une notion définie par l’article R. 112-2 du Code de l’urbanisme. Elle se définit comme « la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert ». Elle prend en compte l’ensemble de la surface construite des différents étages de l’immeuble, dès lors qu’il s’agit d’un espace fermé et recouvert par une toiture. Les balcons et terrasses, notamment, en sont exclus.
Ce concept a été introduit par l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011, avant d’entrer officiellement en application le 1er mars 2012. Il a remplacé à la fois :
- la Surface Hors Oeuvre Brute (SHOB) ;
- et la Surface Hors Oeuvre Nette (SHON).
La définition de cette surface est plus large que celle de la surface habitable. Elle s’en distingue, par exemple, en prenant aussi en compte :
- l’espace occupé par les cloisons intérieures ;
- les placards et dressings encastrés dans le bâti ;
- les loggias et vérandas ;
- les conduits et foyers de cheminée ;
- les annexes et les abris de jardin.
Comment calculer la surface de plancher ?
Le calcul de ce type de surface doit être réalisé à partir de la limite intérieure des murs nus de la façade. Cela signifie que l’épaisseur des murs extérieurs n’est pas prise en compte – y compris la couche isolante. D’autres éléments sont ensuite à déduire, dont notamment :
- les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
- les vides et les trémies, dont les cages d’escalier et d’ascenseur ;
- les combles non aménageables ;
- les surfaces conçues pour le stationnement des véhicules (garage ou parking en sous-sol), y compris l’espace occupé par la rampe d’accès et la surface permettant de manœuvrer.
Dans le cas d’une copropriété, elle doit également être déterminée après déduction :
- du local technique de stockage des déchets (local à poubelles) ;
- des caves et celliers des différents logements, lorsque leur accès se fait uniquement via les parties communes ;
- d’un forfait de 10 % de la surface des logements de l’immeuble, lorsque ce dernier comprend des parties communes intérieures.
À quoi sert la notion de surface de plancher ?
Les formalités administratives pour un projet de construction ou d’extension de bien immobilier dépendent de la surface nouvellement créée. Pour rappel, le chantier fait l’objet :
- d’une demande de permis de construire pour une surface de plancher nouvelle de plus de 20 mètres carrés ;
- d’une déclaration préalable de travaux pour une surface de plancher nouvelle comprise entre 5 et 20 mètres carrés ;
- de l’absence de toute formalité pour une surface de plancher nouvelle de moins de 5 mètres carrés.
Les services de la municipalité ou de l’intercommunalité sont chargés du contrôle de la conformité du chantier avec les règles établies par le plan local d’urbanisme (PLU).
Le coefficient d’occupation des sols (COS), prévu par l’article R. 123-10 du Code de l’urbanisme, fixe notamment dans chaque commune ou quartier la surface de plancher maximale par mètre carré de terrain. Il est conçu pour limiter la densité et la hauteur des immeubles.
Elle est également la base de calcul de la surface imposable au titre de la taxe d’aménagement (TA), due par tout bénéficiaire d’un permis de construire.
Afin d’aider les propriétaires, promoteurs et architectes dans leurs démarches, le ministère chargé de l’Urbanisme a mis en ligne une « fiche d’aide pour le calcul de la surface de plancher », accessible ici.
