La promesse d’achat constitue l’engagement d’acquérir un bien immobilier au prix indiqué. Si le vendeur accepte la proposition, les deux parties sont alors liées et doivent poursuivre la transaction. Lorsque l’offre est faite au prix réclamé par le vendeur, ce dernier a, par ailleurs, l’obligation de l’accepter. Quelles sont les principales règles à retenir ?
Qu’est-ce qu’une promesse d’achat ?
En immobilier, l’expression « promesse d’achat » est utilisée comme un synonyme d’« offre d’achat ». Il n’existe donc aucune différence entre les deux notions.
La promesse d’achat consiste à proposer un prix au vendeur pour acquérir son bien immobilier. L’acquéreur potentiel s’engage formellement à acheter le bien au tarif indiqué si le vendeur accepte son offre. Il lui sera impossible de revenir sur sa promesse avant d’obtenir la réponse du vendeur.
Elle est nécessairement écrite, et n’a pas de valeur juridique lorsqu’elle est verbale. Toutefois, il ne s’agit pas d’une formalité obligatoire pour procéder à l’achat d’un bien immobilier. Un accord verbal sur le prix reste possible, et ne sera alors officialisé que par le contrat d’avant-vente (compromis ou promesse de vente).
Deux cas de figure peuvent se présenter. La promesse d’achat peut, tout d’abord, proposer un montant inférieur au prix de vente du bien. Elle constitue donc une tentative de négociation. Dans ce cas, le vendeur peut :
- soit accepter l’offre, ce qui conclut la transaction et engage à la fois le vendeur et l’acheteur ;
- soit refuser l’offre, ce qui libère automatiquement l’acquéreur potentiel de tout engagement ;
- soit ne pas répondre, ce qui équivaut à un refus ;
- soit enfin faire une contre-proposition.
Celle-ci, par ailleurs, peut aussi indiquer le prix exact souhaité par le vendeur. Il s’agit alors d’une promesse « au prix ». Ce type d’offre a normalement pour effet de lier immédiatement le vendeur : ce dernier a, en principe, l’obligation d’accepter la proposition. Le Code civil considère, en effet, que les deux parties ont « convenu de la chose et du prix », ce qui scelle la transaction. Attention, cependant, dans les faits, un vendeur peut refuser une offre au prix si les conditions de celle-ci ne lui conviennent pas (vente longue, obtention d’un crédit immobilier, etc).
À quoi sert une promesse d’achat ?
Par son caractère écrit et formel, une promesse d’achat démontre que l’acquéreur potentiel est fortement intéressé par le bien et prêt à s’engager. Elle a donc un aspect rassurant et sécurisant pour le vendeur.
Du point de vue de l’acquéreur, la rédaction d’une promesse permet d’entamer les négociations sur le prix de vente. Une fois acceptée par le vendeur, elle a pour effet de réserver le bien jusqu’à la signature du contrat d’avant-vente : le vendeur ne pourra plus revenir sur son engagement, même si un autre acquéreur lui fait une meilleure offre.
Comment rédiger une promesse d’achat ?
Elle n’est soumise à aucun formalisme particulier. Elle doit cependant être suffisamment précise et rigoureuse pour n’entraîner aucune erreur d’interprétation. Veillez notamment à mentionner :
- le montant de la promesse d’achat, que vous aurez soin de rédiger également en toutes lettres – et pas seulement sous une forme chiffrée ;
- la durée de validité de la promesse, à l’issue de laquelle une absence de réponse du vendeur sera considérée comme un refus – un délai de 5 à 10 jours est généralement accordé ;
- l’identité complète du signataire ;
- un descriptif sommaire du bien (nombre de pièces, surface habitable, localisation…) ;
- le moyen de réponse demandé au vendeur (courrier recommandé avec AR, mail…) ;
- le délai maximal avant signature du contrat d’avant-vente, si la promesse d’achat est acceptée par le vendeur.
Il est possible d’ajouter certaines conditions suspensives relatives, par exemple, à l’obtention d’un prêt immobilier ou d’un permis de construire. En pratique, cela n’a que peu d’intérêt, dans la mesure où ces mentions apparaîtront dans le contrat d’avant-vente.
La promesse d’achat est envoyée au vendeur par tous moyens, ce qui inclut, notamment :
- le courrier recommandé avec accusé de réception ;
- le courrier simple ;
- ou une remise en main propre.
L’engagement pris par l’acquéreur dans le cadre d’une promesse d’achat n’est pas irrévocable. Rappelons que la signature du contrat d’avant-vente lui accorde ensuite un délai légal de rétractation de 10 jours pour annuler la transaction sans pénalité. Le cas échéant, il pourra également faire valoir la non-réalisation d’une condition suspensive.
