Dans le cadre d’une promesse de vente, le propriétaire d’un bien immobilier s’engage à le réserver au profit d’un acquéreur pendant une période de temps déterminée. Il reçoit, en compensation, une indemnité d’immobilisation. Quelles sont les caractéristiques de ce contrat d’avant-vente, et quelles sont les principales différences avec un compromis ?
Qu’est-ce qu’une promesse de vente ?
En immobilier, la promesse de vente est un engagement formel et écrit entre deux parties : le « promettant », c’est-à-dire le vendeur, s’engage à réserver le bien pour un acquéreur déterminé, également appelé « bénéficiaire ».
Une promesse de vente est dite unilatérale. Cela signifie qu’elle engage uniquement le vendeur. L’acquéreur n’est pas tenu de donner suite à la transaction : il s’en réserve simplement le droit. Il verse en contrepartie au vendeur une indemnité d’immobilisation d’un montant de 10 % du prix du bien.
- Si le bénéficiaire choisit d’exercer son option d’achat et d’acquérir le bien immobilier, cette indemnité sera déduite du montant restant à payer.
- S’il souhaite au contraire se désengager, l’indemnité reste acquise au vendeur à titre de dédommagement.
La promesse de vente précise notamment :
- le prix de vente convenu entre le vendeur et l’acquéreur ;
- la durée d’immobilisation du bien – le plus souvent deux à trois mois ;
- le montant de l’indemnité d’immobilisation ;
- les modalités de paiement (compte séquestre désigné pour le versement de l’indemnité, recours à un prêt immobilier…) ;
- le descriptif détaillé du bien ;
- l’identité complète des deux parties ;
- les éventuelles conditions suspensives à la réalisation de la vente ;
- la date limite de signature de l’acte de vente définitif.
Le contrat est assorti d’un délai de rétractation de 10 jours, qui court à compter du lendemain de sa notification par courrier recommandé avec accusé de réception.
Quelles différences entre promesse et compromis de vente ?
Dans le cadre d’une transaction immobilière, la promesse et le compromis sont tous les deux des contrats d’avant-vente qui peuvent précéder la signature de l’acte authentique chez le notaire.
Bien qu’ils soient régulièrement confondus, leurs implications juridiques ne sont pas les mêmes. À la différence d’une promesse unilatérale de vente, en effet, le compromis de vente est un contrat synallagmatique. Cela signifie qu’il engage les deux signataires à conclure la transaction.
Une fois le compromis signé, l’acquéreur et le vendeur sont contraints de mener la vente à son terme. Les seules exceptions sont l’exercice du droit de rétractation ou la non-réalisation d’une condition suspensive (obtention d’un prêt immobilier, du permis de construire…). Si l’une des deux parties renonce en dehors de ces hypothèses, elle s’expose à être poursuivie au tribunal judiciaire et au versement de dommages et intérêts.
Comment établir une promesse de vente ?
Elle peut être réalisée :
- par acte authentique devant un notaire ;
- ou par acte sous seing privé, par les deux parties contractantes elles-mêmes ou avec l’aide d’un agent immobilier.
Le recours à un notaire est uniquement obligatoire si la durée d’immobilisation du bien dépasse 18 mois.
L’acte est rédigé et signé en deux exemplaires. Le premier est adressé à l’acheteur par courrier recommandé avec accusé de réception. Le deuxième est conservé par le vendeur ou par l’agent immobilier assurant le suivi de la transaction.
Lorsque les deux parties optent pour un acte sous seing privé, la promesse de vente doit ensuite faire l’objet d’une inscription obligatoire au service de publicité foncière, dans un délai maximal de 10 jours suivant sa signature. Cette inscription donne lieu à des droits d’enregistrement d’un montant de 125 €. Ces frais ne s’appliquent pas à un compromis de vente.
N’oubliez pas que la promesse de vente doit intégrer en annexe le dossier de diagnostic technique du bien immobilier. Il est composé de l’ensemble des diagnostics obligatoires en fonction de la situation et de l’ancienneté du bien. Cela inclut, par exemple, la performance énergétique, l’installation d’électricité/gaz ou encore la présence de plomb.
