La vente en l’état futur d’achèvement aussi appelée VEFA est la vente d’un bien à construire ou en cours de construction. Dans de nombreux cas, cette vente se réalise uniquement sur plan. Cette transaction, strictement réglementée par la loi, présente de nombreux avantages. Toutvabiens fait le point sur la vente en l’état futur d’achèvement.
Usufruit : de quoi parle-t-on ?
La vente en l’état futur d’achèvement ou VEFA est un contrat immobilier. L’acheteur devient propriétaire du terrain et des constructions déjà réalisées au jour de la vente. Par la suite, celui-ci acquiert la propriété de l’immeuble, au fur et à mesure de l’exécution des travaux.
En contrepartie, l’acheteur s’acquitte du paiement du prix en plusieurs tranches en fonction de l’avancée de la construction. Cet échéancier est d’ailleurs strictement encadré par l’article R 261-14 du Code de la construction et de l’habitation. Les paiements, y compris le dépôt de garantie, ne peuvent excéder :
- 35 % du prix à l’achèvement des fondations ;
- 70 % à la mise hors d’eau, c’est-à-dire une fois le gros œuvre achevé ;
- 95 % à l’achèvement des travaux ;
- 5 % restants sont payables lors de la remise des clés.
À noter qu’en vertu de l’article 1601-3 du Code civil, jusqu’à la réception finale des travaux, le promoteur conserve le pouvoir de maître d’ouvrage. L’acheteur ne doit pas interférer dans les travaux.
Quels sont les avantages d’un achat en VEFA ?
Acheter un appartement ou une maison sur plan présente quelques inconvénients. Un bien neuf peut en effet coûter légèrement plus cher à l’achat qu’un logement ancien. Cela s’explique entre autres par des normes environnementales à respecter, toujours plus exigeantes. Par ailleurs, il faut parfois être patient avant de pouvoir s’installer dans son nouvel appartement. Néanmoins, la VEFA présente de nombreux avantages.
Tout d’abord, l’acquéreur bénéficie d’un logement neuf respectant toutes les normes notamment thermiques en vigueur. En principe, les propriétaires réalisent donc des économies d’énergie importantes lors de l’occupation du bien neuf.
Contrairement aux logements anciens qui peuvent nécessiter de lourds investissements, l’absence de travaux à court terme permet également d’éviter les mauvaises surprises.
En cas de défauts, l’acquéreur bénéficie en plus de trois garanties :
- La garantie de parfait achèvement le protège pendant un an contre les défauts ne relevant pas de l’usure normale ;
- La garantie biennale prend en charge pendant 2 ans la réparation ou le remplacement des éléments dissociables de la construction (robinetteries, radiateurs, les volets roulants) ;
- La garantie décennale couvre pendant 10 ans les dommages de la structure de construction.
Acheter sur plan donne la possibilité de personnaliser son logement. Couleur du sol, emplacement d’une cloison ou d’une prise électrique, l’acheteur peut adapter son bien à son mode de vie.
Enfin, la VEFA permet de profiter de frais de notaire réduits. Ces derniers représentent en effet 2 à 3 % du prix d’achat du logement neuf en VEFA, contre 7 à 8 % pour un logement ancien.
Comment acheter un bien en l’état futur d’achèvement ?
La première étape consiste à signer le contrat de réservation du logement neuf. Son contenu est strictement encadré par les articles R 261-25 à R 261-33 du Code de la construction et de l’habitation.
Suite à la signature de ce contrat préliminaire, l’acquéreur se voit notifier une lettre recommandée avec accusé de réception confirmant officiellement la réservation du bien. Il dispose alors d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la réception de ce courrier. Il peut alors renoncer à son achat sans pénalité. Une fois le délai écoulé, le promoteur peut requérir le versement d’un dépôt de garantie de 5 % du prix de vente si la signature du contrat de vente est prévue dans l’année. À noter que celui-ci ne peut excéder 2 % du prix si le délai de livraison est compris entre 1 et 2 ans.
Une fois le financement obtenu, l’acte authentique de vente est notifié à l’acheteur un mois avant la signature de l’acte authentique. Celui-ci doit être identique au contrat de réservation. Cette étape marque en principe le début de la construction de l’immeuble. Au fur et à mesure de l’avancement des travaux, l’acquéreur doit alors verser les fonds selon l’échéancier fixé par le promoteur.
Une fois le bien achevé, une visite détaillée du logement est organisée. La signature d’un procès-verbal permet de signaler les vices apparents constatés. Le versement des 5 % du prix restant aura lieu une fois toutes les malfaçons rectifiées par le promoteur.
