Les frais d’entretien d’un bien en indivision font, en principe, l’objet d’une répartition équitable. Une convention signée par les indivisaires peut toutefois prévoir des dispositions différentes. Des règles spécifiques s’appliquent, par ailleurs, si un seul des indivisaires occupe le bien ou réalise des travaux d’amélioration.
Qui paie les frais d'entretien d'un bien en indivision ?
Le régime de l’indivision est défini par les articles 815 et suivants du Code civil. Il permet à plusieurs personnes d’exercer un droit de propriété sur un même bien. L’indivision peut être choisie volontairement, par exemple en cas d’acquisition d’un logement par deux concubins. Il peut aussi s’agir d’un régime subi, notamment dans le cadre d’une succession ou d’un divorce.
Il est attribué à chaque indivisaire une quote-part de propriété en fonction des droits dont il dispose. Un bien, par exemple, peut être détenu à 50/50 par deux héritiers, ou encore à 50/25/25 par un conjoint survivant et ses deux enfants.
Selon l’article 815-10 du Code civil, tous les indivisaires sont redevables des dettes de l’indivision à hauteur de leur quote-part. Chacun est donc tenu de contribuer aux frais d’entretien et d’administration du bien immobilier. Cela inclut, entre autres :
- l’assurance habitation ;
- la taxe foncière ;
- les travaux d’entretien divers ;
- la facture d’eau, de chauffage et d’électricité.
Les différents propriétaires ont la possibilité – mais pas l’obligation – de conclure une convention d’indivision. Valable pour une durée de cinq ans renouvelable, ce document permet de préciser les modalités de gestion de l’indivision. Il est obligatoirement rédigé par un notaire lorsqu’il concerne un bien immobilier. Les indivisaires peuvent, s’ils le souhaitent, établir une clé de répartition des charges différente de la stricte proportionnalité.
La convention peut également être établie pour une durée indéterminée lorsque l’indivision est temporaire et en attente d’un partage.
Quelle répartition si l'un des indivisaires occupe le bien ?
Le bien immobilier peut constituer la résidence principale de l’un des indivisaires. Ce dernier doit, dans ce cas, verser aux autres propriétaires une indemnité de jouissance privative pouvant s’apparenter à un loyer. Son montant est défini dans la convention d’indivision. Les indivisaires peuvent aussi s’entendre sur l’absence de toute indemnité, et donc sur une occupation à titre gratuit. En cas de désaccord, il convient de saisir le tribunal judiciaire. Le juge appréciera, notamment, la valeur locative du bien pour fixer un montant équitable.
Outre l’indemnité, l’indivisaire occupant les lieux est redevable, à titre exclusif, des différentes charges liées à la jouissance privative du bien. Cela inclut :
- l’eau chaude ;
- le chauffage ;
- l’électricité ;
- les frais d’entretien courant – comparables aux « petites réparations » à la charge d’un locataire.
La taxe d’habitation reste, en revanche, une charge répartie entre l’ensemble des indivisaires selon un arrêt en date du 5 décembre 2018 de la Cour de cassation.
Quelle répartition des charges en cas de travaux d'amélioration du bien indivis ?
L’un des indivisaires peut engager des travaux d’amélioration du bien immobilier détenu en commun. Selon l’article 815-13 du Code civil, il peut alors demander une participation des autres indivisaires à hauteur de leur quote-part. Toutefois, cette contribution ne sera pas calculée sur la base des frais engagés, mais uniquement sur la plus-value générée par les travaux.
En pratique, cette plus-value pourra être seulement déterminée à la fin de l’indivision, c’est-à-dire en cas de vente du bien ou de rachat par l’un des indivisaires.
Les charges d’entretien d’un bien détenu en commun font l’objet d’une répartition équitable, sauf accord contraire des indivisaires. Il n’existe, par ailleurs, pas de principe de solidarité. En d’autres termes, un indivisaire ne peut pas être contraint à payer une dépense au-delà de sa quote-part si les autres ne s’acquittent pas de leurs dettes.
